1. 서설=주택법 시행령 제21조제1항에 따라 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며, 이는 무주택 또는 소형주택 세대주에 대한 주택 공급을 목적으로 하는 지역주택조합 제도의 가장 핵심적인 사항에 해당한다.
이번 호에서는 조합원이 집을 이사하는 과정에서 약 16일 정도의 기간 동안 2주택을 소유함으로써 주택법령상 무주택 요건 유지의무를 일시적으로 위반한 경우 조합원 자격을 상실하게 되는 것인지 사례를 통해 자세히 살펴보고자 한다.
2. 사안의 개요=원고는 2017.4.경 부산 부산진구에 소재한 피고 조합에 가입하였다. 원고는 2020.3.18. 부산 소재 A 아파트(85㎡ 이하)를 매수하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하면서 2020.6.17. A 아파트에 대한 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 넘겨받기로 하였다.
한편, 원고는 2020.4.20. 원고가 기존에 소유하고 있던 같은 지역 소재 B 아파트(역시 85㎡ 이하)를 매도하는 부동산 매매계약을 체결하면서 매수인으로부터 2020.6.10. B 아파트의 잔금을 지급받는 동시에 소유권이전등기를 넘겨주기로 약정하였다.
위 2개의 부동산매매계약에 따르면 ①원고는 기존에 소유하고 있던 B 아파트의 소유권을 2020.6.10. 넘기고 ②수령한 매매대금으로 2020.6.17. A 아파트의 잔금을 치르고 같은 날 등기를 이전받기로 예정되어 있었으므로, 결과적으로 원고는 계속하여 85㎡ 이하 소형주택 1채만을 소유한 자로서 법령상 무주택 요건을 충족할 수 있는 상황이었다.
그러나 이후 계약 이행 과정에서 매도인의 요청으로 잔금 지급 일정이 당겨지는 등의 사정으로 인하여 원고는 A 아파트의 소유권이전등기를 예정보다 이른 2020.4.29. 넘겨받게 되었고 한편 B 아파트의 매수인에게 2020.5.14. 소유권이전등기절차를 마쳐주었다.
그 결과 원고는 당초 계획과 다르게 2020.4.29.부터 2020.5.14.까지 16일의 기간 동안 85㎡ 이하의 주택 2채를 소유하게 되었고, 관할관청의 전산검색에 따라 위 사실이 드러남에 따라 피고 조합으로부터 조합원 자격 상실자로 분류되었다. 이에 원고는 이사 과정에서 일시적으로 주택 2채를 소유한 경우에까지 조합원 자격을 상실하였다고 보는 것은 부당함을 이유로 피고 조합을 상대로 조합원 지위 확인소송을 제기하였다.
3. 법원의 구체적 판단 (부산지방법원 2021.12.22. 선고 2021가합45974 판결)=물권변동에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제의 태도에 비추어볼 때, 주택의 소유 여부를 기준으로 한 조합원 자격요건 구비 여부는 원칙적으로 등기사항증명서상 소유자 명의가 누구 앞으로 되어있는지가 일단 주요한 판단기준이 된다.
그러나 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위해 마련된 지역주택조합 제도의 목적 및 취지(대법원 2020.9.7. 선고 2020다237100 판결 등 참조)와 위 규정의 공법적 성격을 고려하여 보면, 앞서 본 판단기준뿐만 아니라 등기명의인이 등기를 보유하게 된 원인과 과정, 등기명의인에게 주택의 소유에 따른 실질적인 이익이 발생하였는지 여부, 지역주택조합 제도를 둔 주택법령의 입법목적을 잠탈할 우려가 있는지 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 조합원의 자격을 판단하는 것이 타당하다.
그런데, 아래와 같은 사정들을 고려하면, 원고는 주택법 시행령, 피고 조합가입계약, 피고 규약에서 정한 지역주택조합 조합원의 자격을 그대로 유지하고 있다고 봄이 타당하다.
①원고가 2020.4.29.부터 2020.5.14.까지 A 아파트 및 B 아파트 모두에 대한 소유권을 보유하고 있었던 사실은 앞서 보았다. 그러나 원고가 위 2채의 주택 소유자 명의를 보유하고 있었던 기간은 16일에 불과하여 그 기간이 길다고 할 수 없다.
②A, B 아파트에 관하여 체결된 매매계약은 원고가 기존에 소유한 B 아파트는 2020.6.10. 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주고, 원고는 2020.6.17. A 아파트에 대한 소유권이전등기를 마치는 내용이다. 원고가 당초부터 의도한 물권변동은 일시적으로라도 2주택을 소유하지 않는 것으로 보인다.
③다만, 먼저 체결된 A 아파트 매매계약의 이행 과정에서 매도인의 요청 등의 사유로 원고가 A, B 아파트 모두의 등기명의를 일시적으로나마 보유하게 된 것으로 보인다.
④원고가 A 아파트를 매도하고, B 아파트를 취득하면서 통상적인 시가 상승분을 제외한 시세차익을 얻었다거나, 세제상의 혜택 등 원고가 2개 부동산의 등기명의를 취득함으로써 다른 실질적인 이익을 얻었던 것으로 보이지 않는다.
⑤위와 같은 원고의 2주택 등기명의 보유기간, 원고가 당초부터 의도한 매매계약의 내용, 원고가 2주택 등기명의를 보유하게 된 경위, 등기명의를 보유함에 따른 원고의 이익의 부존재 등의 사정에 비추어보면 원고에게 계속적으로 A, B 아파트 모두를 소유하고자 하는 의사가 있었던 것은 아니라고 여겨진다. 달리 원고에게 주택법령의 입법 취지를 잠탈할 의도도 엿보이지 않는다.
⑥원고는 피고의 조합원으로서 2017.4.경부터 조합원 분담금, 업무대행비를 성실하게 납부하였고, 그동안 조합원으로서의 의무도 다하였던 것으로 보인다.
4. 검토=위 사례에서 법원은 원고에 대한 실효적인 권리 구제에 방점을 두어 원고가 소유권을 취득하게 된 경위, 실거주 목적 외 시세차익 획득 등의 다른 의도가 존재하는지 여부 등 사안의 구체적 타당성을 매우 적극적으로 고려하였다. 원고가 법령에서 정한 무주택 요건을 일응 위반한 사실이 있긴 하지만, 원고에게 조합원 자격을 인정해주더라도 주택법령의 입법취지가 몰각되거나 훼손된다고 볼 수는 없다고 합목적적으로 해석한 것이다.
물론 사안 자체만 놓고 본다면 원고가 무주택 요건을 유지하기 위하여 나름대로 노력하였음에도 피치 못할 일련의 사정으로 인하여 일시적으로 2주택자의 지위를 갖게 된 사실 자체에 반론을 제기할 사람은 거의 없을 것으로 보인다.
그러나 주택법령과 조합규약에서 요구하는 무주택 요건은 자격 충족기간 동안 항시적(恒時的)으로 갖추어야 하는 것인 바, 그 위반 기간의 장단에 따라 달리 판단될 성질의 것이 아니다. 원고가 2주택자가 된 기간이 16일이란 극히 짧은 기간이었다고 하여 자격을 부여해준다면, 30일 동안 주택을 2채 보유한 경우, 세대원이 잠시 분양을 받았다가 곧바로 처분한 경우 등등 무수히 많은 경우의 수들에 대해 일일이 구체적 타당성을 따져 법원이 그 당부를 심사해줘야 한다는 결론으로 귀결될 수밖에 없어 부당하다.
법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범으로 법의 해석은 그 표준적 의미를 밝혀 객관적으로 타당하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성을 손상하지 않아야 하는 것이다. 더욱이 수백 명의 인원으로 구성되어 단체법적 법률관계의 규율을 받는 조합의 경우 더더욱 일률적이고 통일된 법 해석이 요청된다는 점을 보태어 보면, 위 사례는 사안의 구체적 타당성과 원고의 권리 구제에 지나치게 치중한 나머지 문언의 내용을 뛰어넘는 다소 이례적인 결론을 낸 것으로 보여 아쉬운 측면이 있다.
위 사례만으로 비슷한 상황에서 법원이 조합원 지위를 인정해준다고 단정할 수 없는 이유가 바로 여기 있다. 원고와 같이 일시적으로 다주택자가 된 경우에 대한 구제책은 궁극적으로는 입법 개선을 통해 해결되어야 할 사항에 해당한다. 주택을 처분 ‧ 취득하고자 하는 조합원들은 모름지기 무주택 요건에 잠시라도 저촉되지 않도록 철저히 주의를 기울여야 할 것이다.