‘정비구역→존치지역→정비구역’ 권리산정기준일은?

최초 재정비촉진계획에 재개발 정비구역으로 지정된 곳이 촉진계획 변경으로 존치관리구역으로 변경됐다. 이후 촉진계획이 변경됨에 따라 정비구역으로 재지정 됐다면 조합원 분양권 유무를 판단할 권리산정기준일은 언제일까. 최초 촉진계획 결정·고시일로 봐야 할까, 아니면 정비구역으로 재지정된 촉진계획 변경·고시일로 봐야 할까? 결론부터 이야기하면 ‘최초 재정비촉진계획 결정·고시일’이라는 것이 법원의 판단이다.

서울행정법원 제2부(재판장 신명희)는 지난 9일 서울 동작구의 한 재개발정비구역 내 건물 소유자인 A씨가 B재개발조합을 상대로 낸 ‘관리처분 일부무효 소송’에서 이 같이 판결했다고 밝혔다.

판결문에 따르면 B재개발구역은 지난 2006년 10월 재정비촉진지로 지정되고, 재정비촉진계획 결정·고시가 지정됐다. 이후 시는 2008년 9월 B재개발구역을 정비구역에서 ‘존치관리구역’으로 변경하는 내용이 포함된 촉진지구 변경지정과 촉진계획 변경결정을 고시했다. 이어 약 4년 뒤인 2012년 7월 촉진지구와 촉진계획이 변경되면서 B재개발구역은 정비구역으로 재지정됐다.

문제는 A씨가 존치관리구역으로 지정됐던 2009년 12월 경매를 통해 구역 내 건물을 소유하게 됐다는 점이다. 당시 해당 건물의 토지는 A씨가 아닌 C·D씨가 각각 지분별로 소유하고 있었다.

이후 2015년 12월 B재개발구역에는 조합이 설립됐으며, 2021년 3월 사업시행계획인가를 받아 11월 조합원 분양신청에 들어갔다. 당시 A씨와 C·D씨는 모두에게 조합원 분양권이 있다고 판단해 각자 다른 주택으로 분양신청을 했다.

하지만 조합은 A씨와 C·D씨가 동일 주소의 토지와 건물을 소유하고 있는 만큼 1개의 분양권이 인정된다고 판단했다. 권리산정기준일 이후 토지와 주택을 분리한 경우에 해당해 공동소유자를 대표하는 1인만에게 분양권이 있다고 본 것이다. 따라서 조합은 A씨를 청산자로 분류하고, 2개의 감정평가법인이 평가한 금액의 평균인 약 1억6,000만원을 권리가액으로 정하는 관리처분계획을 수립해 인가를 받았다.

반면 A씨는 정비구역 지정 이후 존치구역으로 지정됨에 따라 정비구역 지정이 해제되어 권리산정기준일이 정비구역으로 재지정된 2012년 7월로 봐야 한다고 주장했다. 권리산정기준일 이전에 토지와 건물이 분할된 만큼 각각 분양권이 있어 관리처분계획이 위법하다며 소송을 제기한 것이다.

따라서 이번 소송의 쟁점은 정비구역 지정 이후 존치구역, 정비구역으로 변경된 경우 권리산정기준일을 언제로 볼 것인가에 대한 부분이었다. 서울시 도시 및 주거환경 정비조례에 따르면 ‘하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우’에는 1개의 분양권을 인정하도록 규정하고 있기 때문이다. 즉 권리산정기준일에 따라 분양권의 개수가 달라진다는 것이다.

이에 대해 재판부는 권리산정기준일을 최초 촉진지구 지정·촉진계획 결정 고시일인 2006년 10월로 봐야 한다고 판결했다. A씨의 경우 권리산정기준일인 2006년 10월 이후에 토지와 건물을 분리했기 때문에 1개의 분양권만 인정된다는 취지다.

재판부는 “도시재정비법에 따른 재정비촉진계획이 결정·고시되면 도시정비법에 따른 정비구역의 지정 및 정비계획의 수립 등이 있었던 것으로 간주되고, 해당일이 권리산정기준일이 된다”고 전제한 뒤 “정비구역이 존치지역으로 변경지정됐더라도 재정비촉진지구에 해당하지 않게 됐다거나, 재정비촉진계획의 적용대상에서 벗어나게 됐다고 보기 어렵다”고 판단했다.

이어 “이 사건 정비구역의 권리산정기준일은 여전히 2006년 10월로 봐야 한다”며 “하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우에 해당해 토지소유자와 건물소유자는 공동 1인의 분양대상자가 된다”고 판결했다.

나아가 법원은 공동 1인의 분양대상자임에도 공동으로 하나의 분양권을 행사하지 않아 현금청산자로 분류한 관리처분계획도 위법하지 않다고 판단했다.

재판부는 “원고와 토지소유자는 1인의 대표조합원을 선임해 분양신청을 하거나, 적어도 분양희망의견을 일치시켜 공동으로 하나의 분양권을 행사해야 한다”며 “공동으로 분양권을 행사할 의사가 없음을 명확히 하고 있는 만큼 원고를 ‘분양신청을 하지 아니한 자’로 봐 현금청산대상자로 분류한 관리처분계획은 위법하다고 볼 수 없다”고 강조했다.

심민규 기자 smk@arunews.com