리모델링이냐 재건축이냐, 사실 이 문제는 해묵은 논쟁거리다. 용적률이 높으면 리모델링을, 용적률이 낮으면 재건축을 추진하면 된다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 상한 용적률을 정해놓고 있기 때문이다.
선택지를 고르기가 간단해 보이지만, 그렇지도 않다. 두 가지 사업유형을 두고 어느 하나가 낫다는 분쟁의 시발점은 위정자들이 내놓는 정책에서 비롯된다.
리모델링은 재건축보다 연한이 짧고, 상한 용적률을 뛰어넘을 수 있다는 장점에 전국적으로 추진 단지가 늘었다. 서울시에서만 70여개 단지가 리모델링을 추진하고 있다. 다만, 상당수 사업장들은 안전성 검토 등 까다로운 수직증축 절차로 인해 수평증축으로 방향을 정했다.
그런데 서울시가 이 장점을 가려버렸다. 필로티 및 최상층증축을 동반한 수평증축의 경우 세대수 증가가 없더라도 수직증축에 해당하는 안전성 검토 절차를 거쳐야한다고 판단한 것이다. 법제처와 국토교통부의 유권해석을 토대로 지침을 마련했는데, ‘조합설립인가 여부와 상관없이’ 적용하겠다는 입장이다.
업계에서는 리모델링 홀대론이 불거지고 있다. 서울시는 리모델링 안전성 확보에 화두를 던지고 있지만, 기술적 검증 없이 법리 논리로만 무리하게 해석했다는 것이다.
특히 서울시가 재건축 전환 분위기를 조장하고 있다는 게 업계의 중론이다.
실제로 지난 20일 서울시의회 정례회에서 시 관계자는 리모델링 장점으로 자원을 낭비하지 않고, 이산화탄소를 줄이는 부분이 많아질 수 있다는 점을 꼽았다. 그러면서 대단위 정비사업을 통해 사용 시점을 앞당길 경우 친환경적으로 탄소 저감을 이뤄낼 수 있다는 내부 논의가 있었다고도 밝혔다. 한 마디로 정비사업 추진 기간 단축에 대한 장점을 부각시킨 셈이다.
이와 함께 이번 유권해석으로 12개 사업장이 혼란스러운 것으로 알고 있고, 재건축 전환 등에 대해 도와줄 방안이 있는지 검토하겠다고 덧붙였다.
리모델링 업계는 ‘사업을 중단하라는 것과 마찬가지’라고 토로한다. 이미 리모델링은 고층 아파트 단지들이 주거환경을 개선할 수 있는 유일한 방안으로, 재건축과는 별도의 사업유형으로 자리 잡은 지 오래다. 서울만 70여곳이 리모델링을 추진하고 있는 이유다. 사회적 논의 없이 사업유형을 전환하거나 중단시킨다면, 과거 재개발 ‘실태조사’에서 불거졌던 ‘매몰비용’에 대한 책임공방 등 부작용이 발생할게 뻔하다.