주산연 “1기 신도시, 지역 특성별 용적률 차등 적용해야”

수도권 1기 신도시의 재건축을 활성화하기 위해서는 지역 특성별로 용적률을 차등 적용해야 한다는 주장이 나왔다. 대신 추가 용적률 적용으로 인한 과도한 개발을 조정하기 위해 기부채납이나 단지 간 재분배 등을 통해 추가 환수가 필요하다는 지적이다. 또 재건축사업의 규제로 작용하는 동별동의 요건이나 상가 지분 쪼개기 등에 대한 제도 개선도 병행할 것을 제안했다.

주택산업연구원과 대한국토·도시계획학회는 지난 2일 국토교통부와 한국토지주택공사가 후원하는 ‘1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회’를 개최했다. 이번 토론회는 수도권 1기 신도시 재정비 활성화 방안을 모색하고, 주택부족 문제를 해결하기 위해 추진된 3기 신도시의 개발계획을 합리적으로 개선하기 위해 마련됐다.

▲1기 신도시 평균 용적률 188% 달해… 추가 용적률 적용 불가피=변서경 주산연 부연구위원은 ‘1기 신도시 합리적 재정비 방안’이란 발제를 통해 지역 특성을 고려한 용적률 차등 부여 방안을 제안했다. 현재 1기 신도시의 평균 용적률은 188%에 달해 저층 아파트 단지 대비 1.8~2배 수준으로 높은 상황인 것으로 조사됐다. 여기에 최근 코로나19와 러·우 전쟁 등으로 건축비가 높아지면서 현행 법률 체계로는 사업성이 낮아 재건축이 곤란하다는 지적이다.

실제로 중동의 경우 수도권 5개 신도시 중에서도 용적률이 226%로 가장 높아 용적률 250%를 적용할 경우 조합원 분담금이 2억7,000만원이 넘을 것으로 예상됐다. 용적률을 350% 적용하더라도 여전히 2억1,000만원을 넘어서는 것으로 추산했다. 현행 용적률로는 주민들이 생각하는 주거부담의 수용한도를 넘어서는 만큼 재건축이 쉽지 않을 것이란 전망이다.

따라서 용적률을 추가로 상향하는 방안이 모색됐지만, 문제는 적용 방법이다. 주민들은 신도시 재정비시 용적률을 일률적으로 적용해야 한다는 의견이 많았지만, 대부분의 전문가들은 차등 적용이 합리적이라는 판단이다. 위치나 주변 환경에 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다는 것이다.

즉 1기 신도시에 일괄적으로 용적률을 상향 적용한 후 역세권이나 특별정비구역 등 지역 특성에 따라 차등해 용적률을 추가로 부여하자는 주장이다. 용적률 상향에 따른 개발이익 환수방법으로는 일괄 상황부분은 기존방식을 적용하고, 차등 상향 부분은 추가 기부채납이나 단지 간 재분배하는 방안을 제안했다.

▲전체 단지수의 35%가 3만㎡ 이하 소규모 필지로 통합 개발 필요=소규모단지에 대한 통합개발이 필요하다는 지적도 나왔다. 현재 1기 신도시 내 아파트단지의 필지는 평균 4만7,000㎡ 규모이지만, 전체 단지수의 35%가 3만㎡ 이하인 소규모 필지인 것으로 조사됐다.

특히 평촌은 절반에 가까운 48%(26개 단지)가, 분당도 41%(48개 단지)가 3만㎡ 이하인 소규모 필지로 나타났다. 이어 일산은 37%(35개 단지)가, 산본 32%(13개 단지)가 소규모 필지인 상황이다. 다만 중동의 경우 10만㎡ 이상이 55%(26개 단지)로 3만㎡ 이하의 필지는 없는 것으로 나타났다.

문제는 소규모단지의 경우 재건축을 진행하더라도 공개공지나 녹지 등을 확보하기 어려운데다 기반시설 기부채납이나 층수상향 등에 어려움을 겪을 수밖에 없다는 점이다. 따라서 정부는 소규모단지의 통합개발을 유도해 적절한 규모를 확보해야 한다는 주장이다.

통합개발을 유도하기 위해서는 안전진단 완화나 용적률 추가, 인허가 신속 처리 등의 인센티브를 부여하는 방안을 제안했다.

▲조합설립 동별동의 요건·상가 지분 쪼개기 등 법령·제도 개선해야=1기 신도시 정비를 활성화하기 위해 재건축 관련 규제도 개선해야 한다는 주장도 나왔다. 대표적인 규제로는 조합설립 시 동별동의 요건과  상가 지분 쪼개기 등이다.

우선 조합설립에 필요한 동별동의 요건으로 인해 특정동이나 상가의 동의를 받지 못할 경우 사업이 지연되는 부작용이 발생한다는 지적이다. 현행법상 재개발사업의 경우 대지규모나 건축물의 규모 등에 관계없이 개별 필지에 대해서는 조합원당 1표의 의결권만 인정하고 있다. 하지만 재건축은 개별동의율 외에도 아파트 동별동의율을 별도로 규정하고 있다.

따라서 전체 조합원의 동의율을 충족했더라도 특정동이나 상가에서 동의율을 채우지 못하면 조합을 설립할 수 없는 구조라는 설명이다. 이로 인해 상가 조합원의 종전자산 고가평가나 아파트 추가 배정 등 무리한 요구가 종종 있어왔다는 것이다.

상가 지분 쪼개기로 인한 투기를 방지하기 위한 대책 마련도 시급하다는 지적이다. 현행 도시정비법에는 투기 방지를 위한 규정이 존재하지만, 소유자 행위 규제 대상에 상가가 포함되지 않아 상가 지분 쪼개기가 가능한 구조라는 설명이다. 다시 말해 상가 지분 쪼개기로 토지등소유자수가 증가해 주택 분배 등 무리한 요구로 이어질 수 있다는 것이다.

문제는 상가 지분 쪼개기를 막기 위한 법령 개정이 진행되고 있지만, 분양권을 제한하는 내용으로 조합설립 동의와는 무관하다는 점이다. 즉 토지등소유자의 권리인 ‘조합설립 동의’를 제한하지 못해 동의를 빌미로 한 과도한 요구는 지속될 수 있다는 설명이다.

따라서 변 부연구위원은 상가 지분 쪼개기로 인한 피해를 방지하기 위해서는 동별동의 요건을 삭제하는 것이 근본적인 해결책이 될 수 있다고 주장했다.

▲2년간 건설자재 가격 21.5% 급등… 표준도급계약서 제작 등 공사비 조정방안 마련=공사비 급등으로 인한 갈등을 최소화하기 위한 제도적 장치가 필요하다는 제안도 나왔다.

이번 연구에 따르면 지난 2년간 건설자재 가격 상승으로 공사비가 무려 21.5% 급등한 것으로 조사됐다. 지난 2021년 1월 기준 124.12였던 공사비지수는 올해 1월 기준 150.84로 급등했다.

이에 따라 공사비 상승 압력이 커진 시공자는 조합을 상대로 공사비 증액을 요청하는 사례가 늘고 있다. 문제는 증액 수준이 높아 조합과 시공자 간의 합의가 어려워 사업지연이나 입주방해 등 분쟁·갈등이 심화되고 있다는 점이다.

이러한 분쟁의 원인은 증액 기준이 되는 산출내역서가 없고, 도급계약서상 불합리·불명확한 증액 규정 때문이라는 지적이다. 따라서 정비사업 특성상 공사비 증액이 필연적으로 발생한다는 점을 감안해 합리적이고, 적정한 수준의 조정이 필요하다는 입장이다.

구체적인 방법으로는 정비사업 계약업무 처리기준을 개정하고, 표준도급계약서를 제작해 배포하는 방안을 제시했다. 계약업무 처리기준에는 최초 시공자 선정 시 연면적당 개략 단가계약을 체결한 후 사업시행인가 이후 설계내역서에 기초해 본계약을 체결하는 방식을 도입해야 한다는 주장이다. 또 표준도급계약서에 물가변동 적용 방법과 설계변경 등에 따른 공사비 증액 기준을 설정하는 개선방안도 필요하다고 판단했다.

변 부연구위원은 “1기 신도시는 높은 밀도와 낮은 녹지율 등의 특징을 지니고 있는 만큼 일반적인 재건축 기준을 적용하기에는 부적절하다”며 “대규모 계획도시를 정비해야 하는 특수성을 검토해 부작용을 최소화하면서 주거환경을 개선하고, 주택공급량을 늘릴 수 있는 합리적인 방안을 모색해야 한다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com