1. 시행규정 변경이 정관 변경에 준해서 토지등소유자 재적 과반수 동의가 필요한지 여부=도시 및 주거환경정비법은 지난 2017년 전부 개정으로 조합 총회의 일반 의결정족수 규정인 제45조제3항을 신설하고, 토지등소유자 전체회의의 의결방법에 관한 제48조제3항에서 제45조제3항을 준용함으로써 토지등소유자 전체회의의 일반 의결정족수를 법 또는 시행규정에 다른 규정이 없는 경우 토지등소유자 과반수 출석과 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 명시하였다. 그러면서도 도시정비법이 시행규정의 변경에 관하여 조합의 정관 변경에 관한 가중 의결정족수 규정을 준용하는 규정을 신설하지 않은 점에 비추어 보면 시행규정의 변경에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 일반 의결정족수를 적용하겠다는 것이 입법자의 명확한 의사라고 보아야 한다.
시행규정이 정비사업의 시행에 필요한 제반 사항을 규정함을 목적으로 하고, 그 내용에 따라 토지등소유자의 권리 의무가 달라지는 점은 조합의 정관과 유사하기는 하다. 그런데 정비사업조합은 정비사업의 시행을 목적으로 토지등소유자들이 구성한 단체이고, 정관은 조합의 자치규범으로서의 성질을 지닌다.
이에 비하여 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하는 경우에는 토지등소유자가 신탁업자와 별도의 단체를 구성하지는 않고, 다만 조합에 있어서 최고 의결기관인 총회와 동일한 역할을 하고자 토지등소유자 전원이 구성원이 되는 회의체로서의 토지등소유자 전체 회의를 두고 있을 뿐이고 시행규정의 작성 주체도 신탁업자이다. 이와 같은 점들에 비추어 시행규정을 조합의 정관과 동일하게 어떠한 단체의 자치규범으로 보기는 어렵다.
조합 정관과 유사하게 시행규정을 통하여 정비사업에 관한 토지등소유자의 법률관계가 확일적으로 규율되는 측면이 있기는 하다. 그러나 정관의 기재사항과 시행규정에 포함하여야 할 사항에 관한 도시정비법 제40조제1항, 제53조의 내용을 살펴보면 정관은 정비사업의 시행에 관한 사항뿐만 아니라 조합원의 자격, 조합의 기관 및 운영에 필요한 사항까지 규정하는 등 단체법적인 색채가 강한 반면, 시행규정은 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행함을 전제로 토지등소유자가 신탁업자에 대하여 가지는 권리 의무, 신탁업자가 정비사업의 각 단계를 추진함에 따른 사항을 규정하는 데에 초점을 맞추고 있다. 이를 고려하면 시행규정을 오히려 신탁업자와 토지등소유자들과의 각 법률관계를 개별적으로 규율하는 약정과 신탁업자의 이 사건 사업 시행에 관한 업무처리 준칙의 성격을 겸비한다고 볼 여지가 있는 바, 시행규정을 변경함에 있어 조합 정관 변경에 필요한 의결 정족수에 관한 도정법 제40조 제3항 전문을 준용할 수 있다고 보기는 어렵다.
2. 시행규정 변경 시 조합원의 자격 또는 조합원의 비용 부담에 영향을 끼치게 되는 경우 필요한 의결 정족수=도시정비법은 정비사업조합에 있어 ‘조합원의 자격’ 또는 ‘조합원의 비용부담’이 정관에서 정하여야 하는 사항이고, 이를 변경하기 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다. 도시정비법에서 정비사업조합 조합원의 자격 또는 비용분담 조건을 변경하는 안건에 관하여 위와 같이 특별 다수의 동의요건을 요구하는 것은 조합원의 이익을 보호하고 권리관계의 안정과 재건축사업의 원활한 진행을 도모하기 위한 것인데, 이는 신탁업자가 정비사업을 시행하는 경우에 토지등소유자들에 대하여 추구되어야 할 가치임이 분명하다.
이와 같은 도시정비법의 규정 취지를 고려하면, 신탁업자가 정비사업을 시행하는 경우에 있어서 토지등소유자 전체 회의 결의를 통하여 토지등소유자의 분양신청 자격 또는 비용분담 조건에 관한 사항이 시행규정 확정 당시와 비교하여 토지등소유자의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 정비사업조합 총회 결의에 관하여 특별다수의 동의 요건을 규정함으로써 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법 제40조제2, 8호, 제3항 후문의 규정을 유추 적용하여 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 있어야 한다고 봄이 상당하다.
3. 결어=해당 사례는 이 사건 정비구역 내 상가 소유자에게 공동주택을 분양하기 위한 최소분양단위규모 추산액 비율이 변경하는 경우였는데, 법원은 통상 정비사업을 추진함에 있어 정비구역 내 토지등소유자 중 상가의 구분소유자와 공동주택의 구분소유자 사이의 이해관계 및 주된 관심 상황이 다르고, 이에 따른 이해관계 조정의 문제는 상가의 구분소유자에게 정비사업으로 신축될 공동주택의 분양신청 자격을 부여할 것인지 여부의 문제로 귀결되는 바, 이 사건 안건이 가결되어 상가 소유자에게 공동주택을 분양하기 위한 최소분양단위 규모 추산액 비율이 변경될 경우 상가 소유자에게 공동주택을 분양할지 여부 및 그 범위가 달라지므로 상가 소유자의 분양신청 자격에 변경을 가하게 된다고 봐서. 이 사건 안견 가결 정족수는 도시정비법 제40조제1항 제2, 8호, 제3항 후문의 규정을 유추 적용하여 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 있어야 한다고 보았는 바, 일선 조합에서는 참고하기 바란다(시행규정을 정관에 준하는 것으로 보지 않는 전제에서 시행규정 중 일반적인 규정의 변경에 토지등소유자 과반수 이상의 동의는 불요하지만 변경하려는 규정의 내용에 따라서 정관 변경에 준하는 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 있어야 한다고 판시하였는 바, 판결례의 해석 및 그 적용에 전문가의 자문을 받아야 할 것으로 보인다.