1. 쟁점=재개발정비사업 구역 내 무허가 건물이 사실상 구분소유의 형태로 건축되었고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 독립적으로 거래되고 있는 경우 이러한 무허가건물을 사실상 구분소유하는 여러 명의 공동조합원에게 단독 분양권이 인정되는지 여부?
2. 기초사실 및 원고의 주장=피고 조합은 부천시 일대에서 재개발정비사업을 시행할 목적으로 설립된 조합으로서 2010.6.4. 설립인가를 받았다. A는 이 사건 정비구역 내에서 건축법 제정(1962.1.20.) 이전에 건축된 무허가주택을 소유하고 있었고, 이 사건 무허가주택은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 101호와 102호로 구분되어 있었는데(이하 101호, 102호를 포괄하여 ‘이 사건 각 주택’이라 한다), A는 2003년에 101호를 원고 甲에게, 102호를 원고 乙에게 각 양도하였다. 원고 甲과 乙은 피고에게 각자 단독으로 공동주택 분양신청을 하였으나, 피고는 원고들을 공동 분양대상자로 하는 내용으로 관리처분계획을 세워 2018.5.2. 그 인가를 받았다.
이에 원고들은 이 사건 각 주택은 구조상 ․ 이용상 서로 구분되고 독립적으로 거래되고 있으므로, 이는‘무허가 다세대주택’ 또는 ‘사실상의 다세대주택’에 해당한다면서, 가구별 지분등기가 되지 않았더라도 각자가 단독 분양대상자가 될 수 있다고 주장한다.
3. 원고들이 각자 단독 분양대상자 자격을 갖는지 여부=무허가 건축물의 소유자를 조합원 및 분양대상자로 인정하는 도시정비법령, 도시정비조례 및 정관의 제규정은 적법하게 건축되지 않은 건축물의 소유자에 대하여 예외적으로 권리를 인정하는 것이어서 그 적용요건 및 범위 등은 엄격하게 해석하여야 할 것이나, 한편으로는 열악한 환경에 있는 무허가 건축물의 소유자들이 사업시행으로 인하여 오히려 생활의 근거지를 상실하여 주거권을 침해당하지 않도록 배려할 필요가 있다.
우선 ‘무허가 다세대주택’또는 ‘사실상의 다세대주택’의 개념을 인정할 수 있는지를 보면, 다세대주택은‘단독주택에 해당하는 다가구주택’과는 달리 공동주택에 해당하는 것으로서 건축 당시 다세대주택으로 허가를 받고 주택별로 구분하여 등기가 가능한 것을 말하므로 이 사건 각 주택이 건축 단계부터 구조상·이용상 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있고, 별개의 건물로서 거래되었다고 하더라도 ‘무허가 다세대주택’ 또는 ‘사실상의 다세대주택’이라는 개념은 인정될 수 없다.
둘째, 무허가건축물의 경우 가구별 지분등기 여부와 무관하게 단독 분양대상자격을 인정할 수 있는지 여부에 관하여 살펴보면 부천시 정비조례와 조합의 정관은 단독주택에 해당하는 사실상의 다가구주택이 1962.1.20. 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축되었고, 그에 상응한 지분등기가 2007.4.9. 전에 마쳐진 경우에는 예외적으로 가구별로 단독 분양대상자격을 인정하고 있지만, 이 사건 무허가주택은 설령 1962.1.20. 전에 건축되었다 하더라도 가구별 지분등기가 되어 있지 않은 이상 위에서 규정한 예외에도 해당하지 않는다.
만약 무허가주택의 경우 지분등기 여부와 무관하게 그 일부 부분의 소유자에게 단독 분양대상자 자격을 부여한다면 ① 허가받은 다가구주택의 소유자의 경우에도 예외적으로 일정한 요건이 갖추어진 때에만 단독 분양대상자 자격이 부여되는 것과 비교하여 형평에 어긋나는 결과를 초래할 수 있고 ②무허가건축물은 지분등기 등이 불가능한 관계로 재개발사업의 시행으로 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 '지분 쪼개기'와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하기 어렵다. 따라서 가구별로 지분등기를 마치지 않은 원고들에게 단독 분양대상자 자격을 부여하는 경우에는 위와 같은 폐해가 만연하여 다른 조합원들의 재산권이 침해될 우려가 있다.
4. 결론=이 사건 무허가주택은 다세대주택이 아니므로 허가받은 다세대주택의 구분소유자와 다르게 취급할 수밖에 없고, 원고들은 가구별로 지분등기를 마치지 않았으므로, 사실상 다가구주택의 경우 가구별로 단독 분양대상자 자격을 부여할 수 있는 예외에도 해당하지 않는다. 따라서 원고들을 단독 분양대상자가 아닌 공동 분양대상자로 정한 이 사건 관리처분계획은 적법하다.