정부가 9·26 주택공급 대책의 후속조치로 관련 법령·기준 등에 대한 입법예고를 본격화하고 있다.
특히 이번 입법예고에는 내년 1월부터 시행에 들어가는 도시 및 주거환경정비법에서 위임된 시행령안도 포함됐다. 주택공급 대책 발표 당시 지난해 발표한 8·16 대책에 대한 법령·제도 개선을 신속히 마무리하겠다는 방침을 발표한 만큼 재입법예고를 진행한 것으로 해석된다.
이번 국토교통부의 후속조치로 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제나 제도가 개선되는 것은 물론 소규모주택정비사업도 면적을 대폭 확대할 수 있는 근거가 마련됐다. 정비사업과 관련한 주요 내용에 대해 정리했다.
준공업지역·역세권, 용적률 상향 기준 마련
준공업지역과 역세권에서 시행하는 정비사업의 용적률 상향 방안도 정해졌다.
우선 개정 도시정비법에는 법적상한용적률을 적용할 수 있는 대상이 주거지역은 물론 공업지역으로 확대된다. 다만 공업지역은 대통령령으로 정하도록 위임한 상태다.
이에 따라 개정령에는 법적상한용적률을 적용할 수 있는 공업지역 대상지를 ‘준공업지역’으로 설정했다. 현행 국토계획법 시행령에는 공업지역을 전용공업지역과 일반공업지역, 준공업지역으로 구분하고 있는데, 준공업지역은 경공업 등이 가능하지만 주거·상업기능과 업무기능의 보완이 필요한 지역을 말한다.
개정령에는 용적률 상향이 가능한 역세권 등에 대한 구체적인 기준도 마련했다. 기본적인 조건은 역세권이나 대중교통 결절지(대중교통 정류장이 3개 이상 인접한 지역)에 정비구역이 1/2 이상이 위치해야 한다.
역세권의 경우는 철도역의 승강장 경계로부터 시·도조례로 정한 거리 이내에 위치한 지역으로 정했다. 대중교통 결절지는 고속버스와 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통이 용이한 지역이 기준이다.
역세권 등에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 완화가 가능하다. 용도지역의 변경을 통해 용적률을 완화해 정비계획을 수립한 경우에는 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화할 수 있다.
대신 사업시행자는 증가한 용적률의 75% 이하에서 시·도조례로 정하는 비율만큼 국민주택규모 주택을 건설해 공급해야 한다.
신탁방식, 토지면적 1/3 신탁 기준 삭제
이번 도시정비법 개정시행령안에는 신탁방식을 활성화하기 위한 동의요건 완화, 표준계약서 작성 방안 등이 담겼다. 신탁방식을 통해 정비사업을 신속하게 추진하면 주택공급량을 늘릴 수 있을 것이란 판단에서다.
먼저 신탁업자를 시행자로 지정하기 위한 요건인 토지신탁에 대한 내용이 삭제됐다. 현재는 조합설립을 위한 동의요건 이상의 지정 동의와 함께 정비구역 전체 면적의 1/3 이상의 토지 신탁이 필요하다.
문제는 토지등소유자가 토지 신탁을 꺼려하는 경우가 많아 동의율을 충족했더라도 시행자 지정에 어려움을 겪는 사례가 많았다는 점이다. 이에 따라 정비구역 내에 국·공유지를 제외한 면적의 1/3로 완화됐지만, 여전히 신탁 기준을 맞추기가 쉽지 않은 상황이다.
이에 따라 국토부는 시행령 개정을 통해 토지신탁 기준을 삭제하는 대신 토지등소유자 50% 이상의 추천을 받도록 하는 방안을 마련했다. 조합설립에 준하는 동의를 받으면 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 한 것이다.
신탁업자와 토지등소유자가 공정한 계약을 체결하기 위한 표준 계약서와 표준 시행규정에 포함될 내용도 정했다. 표준계약서에는 △신탁의 목적에 관한 사항 △신탁계약의 기간, 종료 및 해지에 관한 사항 △신탁재산의 관리, 운영 및 처분에 관한 사항 △자금의 차입 방법에 관한 사항 △토지등소유자 권익 보호 및 정비사업의 추진을 위해 필요한 사항이 담겨야 한다.
또 표준 시행규정에는 △정비사업의 종류와 명칭 △시행연도 및 시행방법 △비용부담 및 회계 △토지등소유자의 권리·의무 등 법에서 정하고 있는 내용을 포함하도록 했다.
공공시행자, 2/3 이상 동의땐 정비구역 지정
공공시행자나 지정개발자에 대한 특례 조치에 대한 구체적인 기준도 마련했다.
개정 도시정비법에는 토지주택공사나 신탁업자가 일정 비율의 토지등소유자 동의를 받은 경우에는 정비구역 지정을 제안할 수 있는 규정이 신설됐다. 이에 따라 개정령에는 정비구역 지정을 위한 동의비율을 2/3로 설정했다. 이 경우 동의서에는 △정비사업의 분담기준 △사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 △정비사업의 시행방법 등에 필요한 시행규정의 내용 △신탁계약의 내용 등을 포함해야 한다.
또 정비구역 지정을 위한 제안서에는 △사업시행자의 명칭, 소재지 및 대표자 성명 △정비사업시행 예정시기 △토지등소유자의 동의를 확보했음을 증명하는 서류 등을 포함하도록 했다.
공공재개발·재건축사업에서 용적률 완화로 공급해야 하는 국민주택규모 주택의 기준도 설정했다. 개정령에 따르면 공공재개발을 통해 공급되는 국민주택규모의 분양 비율은 50% 이상으로 시·도조례로 정하도록 했다. 공공재건축도 공공재개발과 동일한 비율을 적용하도록 하는 대신 50% 이하의 범위에서 지자체가 달리 정할 수 있도록 한 단서 규정은 삭제했다.
또 공공재개발의 경우 지분형주택과 공공임대주택, 공공지원민간임대주택의 최소 비율을 과밀억제권역은 30~40%, 과밀억제권역 외 지역은 20~30% 범위 내에서 시·도조례로 정하는 비율로 정했다.
이 밖에도 통합심의를 위한 위원회 구성인원을 20~100명까지 확대하고, 분과위원회를 운영해 세부사항을 논의할 수 있도록 했다.
가로주택정비, 공공참여 시 최대 4㎡로 확대
소규모주택정비 관리지역 내 가로주택정비사업의 면적을 최대 4만㎡까지 확대할 수 있는 방안이 추진된다.
국토부는 소규모주택정비사업은 특례 제공으로 제도 초기 활발하게 진행됐지만, 건축비 상승과 주택경기 하향 등으로 사업이 위축됐다고 판단하고 있다. 이에 따라 관리지역 내 공공이 참여하는 가로주택정비사업의 면적을 대폭 확장해 사업 활성화를 통한 도심지 내 주택공급을 촉진하겠다는 방침이다.
현행 시행령에는 사업시행구역을 최대 2만㎡ 미만으로 확대가 가능하다. 우선 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 경우에 면적 확대가 가능하다.
또 시장·군수나 토지주택공사 등 공공이 참여하고, 공공임대주택을 10% 이상 공급하는 경우에도 면적을 확대할 수 있다.
하지만 개정령에는 현행과 마찬가지로 2만㎡ 미만 확대는 물론 4만㎡까지 확대할 수 있는 기준도 마련했다. 우선 2만㎡ 면적 확대 기준은 현행과 사실상 동일하다. 사업시행구역이 소규모주택정비 관리지역이거나, 공공이 참여해 공공임대주택을 10% 이상 공급하는 경우다.
4만㎡까지 확대하는 방안은 면적 확대 기준을 모두 충족해야 한다. 즉 시장·군수나 토지주택공사 등 공공이 공동 또는 단독으로 사업을 시행하면서 공공임대주택의 비율이 10% 이상이어야 한다는 것이다. 공공임대주택의 비율은 건축의 전체 연면적 대비 공공임대주택 연면적의 비율이거나, 주택 전체 세대수 대비 공공임대주택 세대수의 비율로 계산하게 된다.
한편 이번 개정령안은 내달 2일까지 입법예고를 진행하고, 공포한 날부터 즉시 시행에 들어갈 예정이다.
심민규 기자 smk@arunews.com