※정부 관계부처 합동으로 2023. 9. 26. 「국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안」을 발표하였습니다.
그래서 그 내용 중 정비사업과 관련한 내용에 관하여 분석해 보도록 하겠습니다.
1. 공사비 증액 기준 마련
가. 발표 내용
◯ 민간사업의 경우에 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서(’8. 31. 개정)’를 활용하여 공사비 조정을 하겠다고 발표하였습니다.
◯ 이 때 물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 ‘품목조정률’ 또는 ‘지수조정률’로 명확화하고, 계약조정 시 금액 산출방식을 구체화 하겠다고 하였습니다.
◯ 그리고 기존 계약도 조정기준이 모호하여 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고하며, 특히, 정비사업은 특화된 표준계약서를 별도 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도하는데, 특화된 표준계약서에는 공사비 증액 기준이 되는 물가변동률, 공사비 산정 기준 시점 등을 포함하겠다고 발표하였습니다.
나. 분석 : 생산자 물가지수가 하락세로 돌아서면 공사비를 감액하는 근거도 마련해야 함.
◯ 현재도 공사도급계약서 상에 기재된 공사비증가 사유가 아님에도 불구하고 공사를 착공하기 전 또는 공사도중에 공사를 중단하겠다는 내용을 통보하면서 공사비증액 요청을 시공자가 하고 있는실정인데, 위 발표로 인하여 시공자가 향후 공사비증액을 요구할 수 있는 법적 근거를 마련해 준 격이 되었습니다.
◯ 이는 시공자에게만 유리하고, 조합에게는 조합원 분담금 증액이 될 수 있는 사유가 될 것입니다. 즉, 시공자는 절대 손해를 보지 않는다는 방안을 마련한 셈이지요.
◯ 만약에 공사비증액에 대하여 조합과 시공자에게 공통적으로 형평성있는 근거를 마련한다면 물가상승률이 줄어들거나 생산자물가지수가 하락세로 변경되면 공사비를 감액하는 근거도 타당하게 제시하여야 형평성이 있다고 할 것입니다.
2. 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지
◯ 재건축부담금액을 합리화 하고, 실거주의무를 폐지하겠다고 발표하였습니다.
◯ 그런데 재건축과 재개발이 모두 조합원이익을 위하여 하는 사업인데 왜 재건축만 부담금을 납부해야 할까요?
◯ 재개발에 부담금을 부과하지 않는 이상 재건축초과이익부담금도 폐지하여야 할 것입니다.
3. 재건축·재개발 사업절차 개선
가. 발표 내용
◯ 분쟁 등으로 인한 중단․지연 없는 정비사업 추진기반을 구축하겠으며, 공사비 분쟁을 해결하기 위하여 계약체결 시 전문기관의 컨설팅 지원을 하고, 분쟁 우려 시 즉시 조정전문가(법률‧건설‧토목‧도시행정 전문가 등 지자체 풀 활용, 파견비용 국토부 지원)를 파견하고 분쟁조정협의체를 구성해 사업지가 정상화 되도록 지원하겠다고 하였습니다.
◯ 또 공사비 분쟁을 제도적으로 예방․조기해소하는 장치도 마련하는데, 계약단계에서는 공사비 증액 기준 등 필수사항 반영 표준계약서를 마련하고, 공사비 검증 단계에서는 지자체도 공사비 검증 요청이 가능하도록 하겠으며, 분쟁조정을 위하여 도시분쟁조정위원회의 공사비분쟁 조정 등을 하겠다고 하였습니다.
◯ 그리고 상가와 주택 소유자간의 분쟁을 해결하기 위하여 상가 ‘지분쪼개기’로 인한 분쟁과 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분쪼개기 제한을 하겠다고 하였습니다.
◯ 현재 주택은 지자체장의 정비계획 고시 날(기본계획 공람공고일~정비구역 지정 전)을 권리산정일로 하여 그 이후는 지분을 분할해도 분양권이 부여되지 않는데 향후 상가의 경우에도 동일하게 적용하여 상가 쪼개기를 방지하겠다고 발표하였습니다.
나. 분석
◯ 정비사업의 분쟁을 도시분쟁조정위원회에서 조정할 수 있을 것이라는 판단은 현실을 잘못 판단한 것입니다.
◯ 현재 도시분쟁조정위원회에서 분쟁을 조정하지 못하고 있고, 법원에 소송을 제기하여 어느 한쪽 당사자가 승소하고 패소하는 판결이 선고되어도 법원 판단에 불복하면서 항소, 상고를 하는 등 분쟁은 법원도 해결을 하지 못하고 있는 실정입니다.
◯ 공사비 분쟁에 대하여도 법률·건설·토목·도시행정 전문가의 조정이 조합과 시공자 간에 먹혀들어 가지 않을 것입니다. 전문가의 조정을 조합과 시공자가 수용하는 경우는 극히 일부일 것이기 때문입니다.
◯ 그리고 상가쪼개기를 금지하는 것은 매우 잘하는 일입니다. 상가쪼개기를 하여 1평 정도도 안되는 토지만을 소유한 상가소유자가 분양권을 받게 되면 다른 조합원들에게 경제적 피해를 입히기 때문에 상가쪼개기 금지는 진작에 도입되었어야 합니다.
4. 절차통합 및 전자총회 도입 등으로 사업속도 대폭 제고
가. 발표내용
◯ 정비구역 지정단계에서 정비계획 가이드라인 사전제시(특‧광역시 등)를 의무화하고 특별건축구역 지정절차 간소화로 정비구역 지정기간 등을 단축하겠다고 합니다.
◯ 현재는 특별건축구역 지정(광역) 후 사업계획인가(기초)를 받게 되는데 향후 사업계획인가 시 의제처리하겠다고 합니다.
◯ 신탁회사가 사업시행자가 되는 경우에 관하여 도시정비법등에 규정되어 있는데, 신탁방식 추진 시 시행자 지정요건을 완화하겠다고 합니다.
◯ 현재는 토지등소유자의 3/4이상의 동의와 토지면적 1/3이상을 신탁회사에게 신탁등기를 해야만 신탁회사가 사업시행자가 될 수 있는데 이 요건을 완화하겠다고 합니다.
◯ 사업계획 통합처리 등 절차 간소화로 최대 3년 단축을 하겠다고 하는데, 현재 법이 개정되어 있는 상태입니다.
◯ 총회에서 전자투표등 전자적 의결방법을 도입하겠답니다. 이렇게 되면 총회 개최, 출석, 의결에 온라인(모바일) 방식을 도입하여 사업기간을 최대 1년 단축할 수 있다고 합니다.
나. 분석
◯ 조합설립동의율은 토지등소유자 3/4이상 및 토지면적 일정비율 동의를 하도록 그대로 두고, 신탁회사가 사업시행자가 될 경우에만 이 동의율 요건을 완화하겠다는 것이 과연 형평성에 맞을지 의문입니다.
◯ 정비사업 가이드라인 제시, 사업계획 통합처리는 이미 법이 개정되어 있는데, 어떤 내용으로 추가할지 의문입니다.
◯ 전자투표를 도입하는 것은 대 찬성이나, 전자투표를 함으로써 사업기간이 최대 1년간 단축이 된다는 분석은 무엇을 근거로 한 것인지 이해가 되지 않습니다. 사업기간이 단축되지 않아도 좋으니 전자투표를 조속히 도입해 주기 바랍니다.