재개발사업에서 현금청산자 및 세입자들은 일정한 법령상 요건을 갖춘 경우 주거이전비를 지급받게 된다. 토지보상법 시행규칙은 월평균 가계지출비 통계를 기준으로 현금청산자는 2개월분, 세입자는 4개월분의 주거이전비를 지급받도록 정하고 있다.
본래 세입자의 주거이전비는 3개월분으로 규정되어 있었으나 2007년 토지보상법 시행규칙 개정으로 4개월분으로 증액되었는데, 이때의 개정 취지를 살펴보면 세입자의 기존 주거이전비 보상이 미흡하므로 영세서민의 재정착을 지원하기 위하여 증액 개정하였다고 설시하고 있다. 이에 비하여 현금청산자의 주거이전비는 제정 당시 2개월분으로 규정된 이후 현재까지도 변함이 없다. 이는 현금청산금을 수령하게 되는 현금청산자에 비하여 보증금을 돌려받는 세입자가 상대적으로 더 취약한 계층이라는 점을 고려한 입법이라고 보인다.
현금청산자와 세입자는 이처럼 주거이전비 지급 금액이 서로 다르며, 그 지급 요건 역시 차이가 있다. 아래에서는 이와 관련하여 발생하는 논점인 ‘지위가 전환된 자에 대한 주거이전비’ 문제에 대하여 다뤄보고자 한다.
만약 구역 내에서 정비계획 공람공고일 전부터 소유자로 거주해오던 자가 공람공고일 이후 주택을 매도하면서 임대차계약을 체결하여 세입자가 되었다면 주거이전비의 지급대상이 되는 것일까?
이를 판단하기 위하여 토지보상법 시행규칙 제54조제2항 규정상 세입자의 주거이전비 지급 요건을 살펴보면, ① 주거용 건축물의 세입자로서 정비계획 공람공고일 당시 3개월 이상 거주하고, ② 공익사업의 시행으로 인하여 이주하는 경우에 해당하여야 한다. 이때 판례는 특별한 사정이 없는 한 사업시행계획인가일 이후 이주한 경우 공익사업의 시행으로 인하여 이주한 것으로 판단하고 있다.
그런데 공람공고일 이후 소유자에서 세입자로 지위가 전환된 자의 경우, 이주 시점에는 세입자이지만 공람공고일 당시에는 세입자의 지위를 갖추지 못하였다. 법문에 따른 요건은 “주거용 건축물의 세입자로서 (공람공고일 당시) 공익사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 자”이므로 ‘세입자’의 지위는 공람공고일 당시에 갖추어질 것이 요구된다고 보아야 하며, 공람공고일에 소유자로서 거주한 자는 법령상 요건을 갖추었다고 보기 어렵다.
따라서 정비계획 공람공고일 당시에는 소유자였다가 이후 세입자로 지위가 전환된 자의 경우 주거이전비 지급대상이 아니라고 보는 것이 타당하다.
만약 이렇게 보지 아니하고 이러한 지위 전환자가 세입자 주거이전비 지급 대상이 된다고 본다면, 소유자가 정비구역 지정 사실을 인지한 상황에서 스스로의 판단으로 주택을 매도하여 세입자로 지위가 전환되었음에도 불구하고 4개월분의 세입자 주거이전비를 지급하여 주는 결과가 된다. 앞서 살펴보았듯 세입자 주거이전비를 소유자에 비하여 두텁게 지급하여 주는 취지는 지원의 필요성을 고려한 것인데, 본디 소유자였던 자에게 세입자와 동등한 수준의 지원의 필요성이 인정된다고 보기도 어렵다.
하급심 판례 역시 이와 같은 관점에서, 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상요건은 공람공고일 기준으로 '3개월 이상 거주'와 '세입자'라는 요건을 동시에 만족할 것을 요한다고 보아, 소유자에서 세입자로 지위가 전환된 자는 주거이전비 지급대상이 아니라고 판시한 바 있다(2021. 수원지방법원).
소유자에서 세입자로 지위가 전환된 자에 대하여 입법론적으로 주거이전비 보상 여부 및 범위를 재설정하는 작업이 논의될 수는 있겠으나, 적어도 현행법의 해석에 따르면 위와 같이 주거이전비의 지급대상으로 보지 않는 것이 타당하다.