<사례> 피고는 2016.11. 조합설립인가를 받은 재개발정비사업 조합이고, 원고 甲과 乙은 각자 소유하고 있던 주택을 조합설립 전인 2015년 3월에 신탁회사에 담보신탁하여 신탁회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 조합설립인가 후인 2017.8. 원고들은 신탁재산의 귀속을 원인으로 위 신탁등기를 말소하고 다시 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤으며, 원고들은 분양신청 기간 내인 2020.10. 이 사건 주택의 소유자로서 각자 분양신청을 하였다. 그러나 피고는 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항제3호에 따라 원고들이 대표자 1인을 선정하여 분양신청을 하여야 함에도 원고들이 단독으로 분양신청을 한 것은 부적법하다는 이유로 원고들을 현금청산대상자로 하는 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획은 적법한지 여부?
1. 당사자들의 주장
(1) 원고의 주장(위탁자가 조합원지위를 갖는다는 주장)=담보신탁된 부동산의 경우 조합원 지위는 수탁자가 아니라 위탁자가 갖는 것으로 보아야 하므로, 피고가 분양신청 기간 내에 분양신청을 한 원고들을 현금청산대상자로 분류한 이 사건 관리처분계획은 위법하다.
(2) 피고 조합의 주장(수탁자가 조합원지위를 갖는다는 주장)=신탁 부동산의 경우 수탁자만이 대외적으로 소유권을 갖게 되고 재개발사업에서 조합원 지위와 그에 따른 분양권은 수탁자인 신탁회사를 기준으로 설정되어야 한다. 따라서 원고들이 단독으로 분양신청을 한 것은 부적법하다.
2. 관련 규정=도시정비법 제2조제9호는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하되, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다’라고 규정하고, 도시정비법 제39조제1항 본문 각 호 외의 부분과 도시정비법 시행령 제63조제1항제3호는 재개발사업의 토지등소유자는 원칙적으로 조합원의 자격과 분양권을 갖는 것으로 정하고 있다.
그런데 이 사건과 같이 사업시행자가 아닌 신탁업자에게 토지등소유자의 부동산 소유권이 담보신탁에 따라 이전된 경우 신탁자와 수탁자 사이에서 토지등소유자 내지 조합원 지위를 어떻게 설정할지에 관하여는 따로 정하고 있지 않다.
3. 조합원의 지위 및 분양신청권을 갖는 주체
(1) 위탁자가 조합원지위 및 분양신청권을 보유한다(2023. 서울고등법원)=아래와 같은 사정에 비추어 원고들은 담보신탁에 의한 소유권이전등기에도 불구하고 피고의 조합원 지위를 그대로 유지하며 분양신청권을 갖는다고 봄이 타당하다. 설령 이와 달리 보더라도 원고들이 사업시행계획 인가 전에 신탁등기를 말소하여 이 사건 주택의 소유권을 회복한 이상 조합원 지위도 회복하여 단독으로 분양신청권을 갖는다고 보아야 한다.
① 도시정비법상 행정주체인 재개발조합이 법령에서 정해진 절차에 따라 사업시행계획 및 관리처분계획을 수립하여 조합원을 확정하고 조합원에게 분양권을 부여하는 공법상 법률관계를 설정함에 있어서는 일반적인 사법관계에 적용되는 신탁관계 및 소유권에 관한 법리를 그대로 적용하여야 한다고 볼 것은 아니다.
② 재개발사업의 진행에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 위탁자가 재개발사업과 실질적이고 직접적인 이해관계를 갖고 있다. 따라서 위탁자에게 조합원 자격을 인정하고, 위탁자의 의견을 반영하여 사업을 추진하도록 할 필요성이 크다.
③ 설령 담보신탁이 그대로 유지되는 동안에는 신탁회사가 조합원 지위에서 분양신청권을 가지는 것이라고 해석하더라도 신탁계약의 해지 등에 따라 신탁등기가 말소되고 원래의 소유자인 위탁자에게 그 소유권이 회복된 경우에는 이러한 소유권의 이전을 도시정비법 제39조제1항제3호 소정의 ‘양수’한 것이라고 볼 수는 없으므로 소유권을 회복한 원고들로서는 조합원 지위를 회복하고 단독으로 분양신청권을 갖게 된다고 봄이 타당하다.
(2) 소결=결국 담보신탁의 경우 위탁자에게 조합원의 지위를 인정하는 것이 타당하고, 조합원으로서 갖는 본질적인 권리는 분양신청권이라고 할 것이므로 원고들은 이 사건 주택의 소유자로서 분양신청권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.
4. 결어=이 사건 주택의 소유권을 회복하여 적법하게 분양신청을 한 원고들에게 독립된 분양권을 인정하더라도 도시정비법령의 취지에 반하거나 신탁법의 본질에 반하는 것이라고 보이지는 않는다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 원고들을 현금청산대상자로 정한 부분은 위법하여 취소되어야 한다.