1. 서설=주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목은 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 자일 것을 규정하고 있다.
그러나 위 ‘국토교통부령으로 정하는 지위’가 구체적으로 무엇을 지칭하는 것이고, 실제 어떤 경우까지 주택 소유로 취급될 수 있는지에 대하여는 관계 법령의 내용도 상당히 복잡하고 상정할 수 있는 경우의 수도 워낙 다양하여 쉽게 가늠하기가 어렵다. 이번 화에서는 조합원이 주택 청약에 당첨된 사실은 있으나 공급계약을 체결하지 않거나 계약을 체결하였다가 곧바로 전매한 경우 무주택자로 분류될 수 있는 것인지 살펴보고자 한다.
2. 관련 규정=주택법 시행령 제38조제1항제1호 가목에서 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우에 주택을 소유한 것으로 본다고 명시하고 있음은 앞서 언급한 바와 같다. 주택법 시행규칙 제8조제1항은 위 국토교통부령으로 정하는 지위라 함은 주택공급에 관한 규칙 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위(당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 등을 보유하고 있는 경우를 말함)를 말한다고 규정하고 있다. 위 문언에 따르면 주택의 소유자로 이전등기를 경료하거나 해당 주택에 입주하지 않았더라도 ‘당첨자의 지위’를 갖는 경우 주택을 소유한 것으로 간주된다.
주택공급에 관한 규칙 제2조제7호는 청약통장을 사용하여 입주자로 선정된 자를 당첨자에 포함시키고 있는 바, 결국 조합원이 주택공급에 관한 규칙 제2조제7호 각 목에 정한 당첨자 지위를 취득하였다면 이는 주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목 및 주택법 시행규칙 제8조제1항에 의하여 주택을 소유한 경우에 해당하게 된다.
3. 법제처 유권해석 (법제처 2016.8.11. 회신 안건번호 16-0270호)=그렇다면 청약에 당첨된 조합원이 공급계약을 체결하지 않았다면 당첨된 주택에 입주할 수 있는 권리나 자격을 보유하고 있는 경우에 해당하지 않으니 무주택자에 해당하는 것일까. 위 질문에 대하여 법제처는 그러한 경우라도 여전히 주택을 소유한 자로 보아야 한다고 해석하였는 바, 그 논거를 정리하면 다음과 같다.
①주택법령상 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간에 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채 이상을 소유하지 않아야 하는데 이 경우 소유하지 않아야 한다는 것은 그 기간 동안에는 단 한순간이라도 주택 소유 사실 또는 당첨 사실이 있어서는 안 된다는 것이 해당 규정의 본래 의미이다.
②주택법령이 지역주택조합 조합원이 될 수 있는 자격을 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 자로 제한하고 주택 소유에 당첨자의 지위를 포함시킴으로써 당첨자의 지위에 있는 경우에는 주택조합의 조합원 자격이 없는 것으로 규정하고 있는 것은 조합원이면 청약할 필요 없이 분양받을 수 있는 조합주택이 투기적 수단으로 악용되지 않도록 하기 위한 취지라고 할 것이다.
그런데 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안 주택 소유 의사를 가지고 청약을 하여 당첨된 사실이 있음이 분명한 자를 단지 전매하였다거나 입주 계약을 체결하지 않았다는 이유로 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 된다면 분양권 전매 등을 반복하여 주택시장을 교란시키는 자까지도 주택조합 가입자격을 유지할 수 있게 되어 조합원의 자격을 제한하려는 입법취지와 상반되는 불합리한 결과가 초래된다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지의 기간 동안에 주택에 당첨된 사실은 있으나 그 입주 계약을 체결하지 않거나 입주 계약은 체결했으나 전매한 경우에도 주택을 소유한 경우에 해당한다고 할 것이다.
4. 법원의 판단=법원 역시 법제처와 마찬가지로 청약에 당첨된 전력만으로도 주택을 소유한 것으로 보아야 한다고 판단하는 것이 주류적 경향에 해당하는 것으로 보인다.
먼저 수원지방법원은 원고가 청약을 넣어 당첨되었으나 분양계약을 체결하지 않은 사례에서 “설령 원고가 아파트에 관한 공급계약을 체결하지 않았다고 하더라도 관련 규정에 비추어 보면 청약을 통하여 당첨된 자는 입주자로 선정된 자인데 입주자로 선정된 것만으로도 주택공급에 관한 규칙 제7조의2에 따라 ‘분양권등’을 갖고 있는 것으로 보아야 하며, 같은 규칙 제53조에 따라 분양권등을 갖고 있는 경우 주택을 소유하는 것으로 보아야 하는 바, 원고는 아파트에 관하여 청약을 통하여 당첨되었으므로 지역주택조합의 조합원 자격을 판단함에 있어서는 같은 규칙 제53조에 따라 원고가 아파트를 소유하는 것으로 봄이 타당하다”고 판단하였다(수원지방법원 2021.7.1. 선고 2020가합18746 판결).
동일한 사실관계에 대하여 의정부지방법원 역시 “주택법 시행규칙 제8조제1항은 국토교통부령이 정하는 지위란 주택공급에 관한 규칙 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위를 말한다고 규정하고 있었는 바, 원고 및 원고의 배우자가 주택공급에 관한 규칙 제2조제7호 각 목에 정한 당첨자 지위를 취득하였다면 이는 주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목 및 주택법 시행규칙 제8조 제1항에 의하여 주택을 소유한 경우에 해당하게 되는 것”이라고 판단(의정부지방법원 2022.8.17. 선고 2021가합58998 판결)하는 등 청약에 당첨된 사실만으로도 주택을 소유한 것으로 취급하는 것이 타당하다고 보았다.
다만 하급심 중에서는 “구 주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목은 주택을 소유하는 것에 시행규칙이 정하는 지위에 있는 경우를 '포함한다고 규정하고 있는데, 이는 조합원 자격유무를 판단함에 있어서는 당첨자를 주택 소유자와 동일하게 취급하겠다는 취지로 해석될 뿐, 당첨자의 지위를 소유자보다 더 불리하게 취급하겠다는 입법자의 의사가 문언상 도출되지 않는다. 소유가 주택을 취득할 때 성립하여 이를 처분할 때까지 유지되었다가 소멸하는 것처럼 당첨자 지위 또한 청약에 당첨되었을 때 발생하여 정해진 기간 내에 공급계약을 체결하지 않는 등의 사유로 소멸할 때까지 존속하는 시간적인 개념이다. 당첨자 지위를 주택 소유의 개념에 포함되는 것으로 정하면서, 별도의 명문 규정도 없이 당첨자의 지위에 대하여만 위와 같은 시간 개념을 초월하여 주택 소유자로 의제하는 것이라고 해석하기는 어렵다. 법제처가 구 주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목 및 구 주택법 시행규칙 제8조제1항의 해석과 관련하여 피고의 주장에 부합하는 취지로 회답한 사실은 인정되나 법제처의 법령 해석은 법원을 구속하지 않는다”고 판단(인천지방법원 2021.4.23. 선고 2020가합58075 판결)함으로써 주택법령 규정의 해석상 주택조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지의 기간 사이에 주택청약에 당첨되기만 하면 그 전체 기간 동안 주택을 소유한 것으로 의제한다는 의미로 해석되기는 어렵다고 본 사례도 존재한다.
5. 검토=지역주택조합은 기본적으로 무주택 서민의 주택 마련을 촉진하기 위한 목적으로 도입된 제도이다. 청약통장에 의한 일반분양의 예외로서 운용되고 있는 주택조합 제도의 취지에 목적에 비추어, 이미 주택청약에 당첨된 이력이 있는 경우 주택조합 제도를 통한 공급을 일정 수준 제한할 합리적 필요성이 인정된다고 보는 것이 자연스럽다.
법문상으로도 주택법 시행령 제21조제1항제1호는 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 주택을 소유한 경우에 포함시키겠다고 분명하게 못박아두고 있으며, 이는 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우에는 법률상 주택을 소유한 경우에 해당하지 않더라도 그에 준하여 취급하겠다는 입법자의 결단으로 볼 수 있다.
결국 주택의 소유권을 취득하였다가 금방 처분하였더라도 무주택 요건을 갖출 수 없는 것이 분명하다면 당첨자의 지위를 주택을 소유하는 경우에 포함하도록 정한 법문의 체계상 청약에 당첨되었다가 계약에 나아가지 않는 경우에도 동일하게 취급하는 것이 현행법의 해석상으로는 타당할 것으로 보인다.
물론 청약에 당첨되었으나 계약을 포기한 경우에까지 일률적으로 주택 소유로 취급하는 것이 과연 최선의 방안인지, 이로써 조합원 지위까지 박탈당하게 되면 오히려 무주택자들의 주택 마련이라는 당초 취지를 궁극적으로 저해하는 것이 아닌지의 측면에서 다각적으로 검토해볼 필요는 있다. 다만 앞서 살펴본 결론이 적정한지 여부를 떠나 법령의 문언상으로나 실무상으로나 청약 당첨 이력이 전산상 확인되는 경우 자격요건을 갖추지 못한 것으로 취급하는 것이 대다수라는 현실을 감안하면 미리 주의해서 손해볼 것은 없다. 설립인가신청이 들어간 지역주택조합의 조합원이라면 청약통장을 사용하기 전에 먼저 신중하게 고민해보고 필요하다면 법률전문가의 조력을 받도록 하자.