1. 조합설립인가가 취소될 경우 인가 이후 한 행위의 효력
가. 조합설립인가의 사업진행 내용
◯ 재건축·재개발 등 정비사업의 진행절차를 보면 아래의 그림과 같습니다.
◯ 조합설립인가가 나면 정비사업 진행의 반을 넘어섰다고 말할 수 있을 정도로 그 이전의 기간이 길게 진행이 됩니다. 그래서 조합설립인가 이후에는 정부정책이나 부동산경기 악화 등의 사유가 사업진행의 발목을 잡지 않는 한 빠른 속도로 사업을 진행할 수가 있습니다.
◯ 그래서 가장 중요한 시공자를 선정하고, 그동안 정비사업전문관리업자나 설계자를 선정하지 않았다면 가장 먼저 이 협력업체들을 선정하고 기타 각종 영향평가관련 업체들도 선정하여 건축심의를 받게 됩니다.
◯ 그리고 그 이외에도 사업시행계획인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가 등까지 받았는데도 불구하고 조합설립동의율이 부족한 것이 밝혀지는 등의 사유로 조합설립인가가 뒤늦게 무효가 되어 취소되는 경우가 있습니다.
나. 조합설립인가가 취소된 경우에 그 이전에 한 행위의 효력
◯ 위에서 보신 바와 같이 조합설립인가가 난 뒤에 많은 협력업체를 선정하고 또 건축심의, 사업시행계획인가, 조합원분양신청, 관리처분계획인가를 진행한 경우, 더 나아가 심지어 조합원분양계약까지 체결하였는데 그 뒤에 조합설립인가가 취소되는 경우에 위 행위들은 다 어떻게 될까요?
◯ 조합설립인가가 난 시점으로 소급하여 모두 무효가 됩니다. 따라서 새롭게 조합설립인가가 다시 난다고 하더라도 위 협력업체선정은 다시 하여야 하고, 또 진행하였다가 무효가 된 절차도 다시 진행을 하여야만 합니다.
2. 그러면 조합원들은 어떤 행위를 할 수가 있을까요?
◯ 조합설립인가가 취소되었기 때문에 법률에 의하여 인가받은 법인이 아니라 인가받지 않은 비법인 사단인 조합의 조합원으로서 다음의 행위 중 하나를 선택하여 결정할 수가 있습니다.
① 조합을 해산하고 청산업무를 진행할 수 있음. 이런 경우에 청산사무가 종료될 때까지 청산의 목적범위내에서 권리·의무의 주체가 될 수 있음
② 추진위원회 구성승인을 받은 뒤 조합설립인가를 받았던 경우라면 추진위원회가 부활되어 다시 조합을 설립하기 위한 업무를 계속 추진할 수 있음
◯ 위 2가지 중 하나를 선택하면 되는데, 일반적으로 조합설립동의율 부족으로 취소가 되는 경우가 많기 때문에 새롭게 조합설립인가를 받기 위하여 업무를 진행하게 됩니다.
3. 조합설립을 다시 할 경우 조합설립동의서 재사용을 위한 특례
◯ 조합설립인가가 취소된 이유가 대개의 경우에는 조합설립동의율이 부족하여 취소나 무효가 되는 경우가 많기 때문에 이런 경우에 부족한 조합설립동의율을 채우기 위하여 도시정비법에서는 특례조항을 만들어 놓았습니다.
◯ 도시정비법 제37조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례), 동 시행령 제35조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례)에서 규정하고 있는데, 이에 대한 조문내용 및 해설 및 판례는 매년 발간되는 “정비사업 법령해설집(김조영, 김민우 변호사 해설)”을 꼭 참조하시고, 아래에서 간단히 설명을 드리겠습니다.
◯ 도시정비법 제37조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례)에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.
| 도시 및 주거환경정비법 |
| 제37조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례) ① 조합설립인가(변경인가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 받은 후에 동의서 위조, 동의철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다.
1. 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하는 때 2. 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때 ② 조합(제1항제2호의 경우에는 추진위원회를 말한다)이 제1항에 따른 토지등소유자의 동의서를 다시 사용하려면 다음 각 호의 요건을 충족하여야 한다. 1. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 설명ㆍ고지할 것 2. 제1항제2호의 경우에는 다음 각 목의 요건 가. 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것 나. 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것 ③ 제1항에 따른 토지등소유자의 동의서 재사용의 요건(정비사업의 내용 및 정비계획의 변경범위 등을 포함한다), 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
◯ 위 제1항에는 1호, 2호 두가지 경우가 있는데, 소송도중에 미리 동의서를 보완하여 조합설립변경인가를 신청하거나(1호), 아니면 법원의 판결이 확정난 뒤에 조합설립인가를 다시 신청하는 경우(2호) 두가지가 있습니다.
◯ 그리고 그러한 경우에는 어떤 요건이 필요한지에 관하여 도시정비법 시행령 제35조(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례)에 상세히 규정되어 있으니, 반드시 이 시행령 내용을 참조하시기 바랍니다.
4. 새로 조합설립인가를 받았을 경우에 기존 행위의 유효여부
◯ 도시정비법이 규정한 동의서재사용의 특례를 이용하여 새로 조합설립인가를 받았을 경우에 기존 조합설립인가 후에 진행한 행위가 유효하게 될까요?
◯ 절대 그렇지 않습니다. 위 특례조항은 새롭게 조합설립인가를 쉽게 받을 수 있도록 정한 특례조항에 불과하고, 기존 조합설립인가 후에 행한 행위나 협력업체 선정을 유효화 시키지는 않습니다.
◯ 따라서 특례조항을 이용하여 조합설립인가를 다시 받았더라도 반드시 기존 행위나 협력업체 선정을 다시 진행하여야 합니다.