1. 조합설립인가 내용의 변경절차
가. 조합설립인가 동의율
◯ 조합설립인가를 받기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제35조(조합설립인가 등)에 따라 아래의 동의율을 받아야만 합니다.
| 조합설립인가 동의율 |
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○ 재개발사업 : 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의
○ 재건축사업 : ① 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의, ② 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의 |
나. 조합설립변경인가 동의율
◯ 그런데 위와 같은 동의율을 충족하여 인가를 받은 뒤에 인가내용을 변경해야 할 필요성이 발생하여 변경을 할 때에도 인가받을 때와 같은 동의율을 충족하도록 하면 변경자체가 너무 힘들어서 변경인가 동의율은 조금 완화하였습니다.
◯ 변경인가 동의율 : 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결
◯ 조합설립인가 동의율은 총회에서 동의율을 충족할 필요없이 조합설립동의서를 동의율에 충족하도록 징구하면 되지만, 변경인가 동의율은 ‘총회에서’ 총 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 받으면 되도록 약간 완화한 것입니다.
2. 조합설립인가 내용의 경미한 변경사항
◯ 위와 같이 변경인가 동의율을 완화하였기는 하지만 이 또한 총 조합원의 3분이 2 이상의 동의를 받는 것이 쉽지는 않으며, 그것도 반드시 총회를 개최하여 안건을 상정하여 의결을 받아야 하는 것이기 때문에 더더욱 그렇습니다.
◯ 그래서 조합설립인가 내용 중 경미한 사항에 대해서는 위 동의율 요건을 받지 않고도, 즉 총회결의를 받지 않고서도 시장·군수등에게 신고하면 변경될 수 있도록 경미한 사항에 대하여 별도로 규정을 두었습니다.
◯ 법 시행령 제31조(조합설립인가 내용의 경미한 변경)에 따르면 아래와 같은 사항의 경우에는 총회의결없이 시장·군수등에게 신고하고 변경할 수 있습니다.
1. 착오·오기 또는 누락임이 명백한 사항
◯ 단순 실수에 의한 것이 여기에 해당됩니다.
2. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 성명 및 주소(조합장의 변경이 없는 경우로 한정한다)
◯ 주택재건축정비사업조합을 재건축정비사업조합으로 변경하거나 조합의 명칭을 변경하는 경우, 사무소를 이전하여 주소지를 변경하는 경우 등입니다.
◯ 조합장의 변경이 없는 경우로 한 이유는 조합장의 변경이 있는 경우는 제4호에 포함되므로 제외한 것이지 경미한 변경사항이 아니라는 의미가 아닙니다.
3. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
◯ 토지 또는 건축물이 매매 되면 조합원의 권리가 자동적으로 이전될까요? 법 “제129조(사업시행자 등의 권리·의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.”라는 조문에 의하여 승계가 됩니다.
◯ 이 때 조합원 명부가 변경되지 않으면 조합원의 지위가 승계된 것이 아니라는 주장을 하는 경우가 있는데, 변경신고는 사후적인 행정절차일뿐이며, 조합원 명부 변경신고 전에 소유권변동으로 인하여 법에 의하여 조합원지위를 승계하면 조합원의 자격을 당연히 그 시점부터 갖추게 됩니다.
4. 조합임원 또는 대의원의 변경(법 제45조에 따른 총회의 의결 또는 법 제46조에 따른 대의원회의 의결을 거친 경우로 한정한다)
◯ 조합장이 변경된 경우는 제2호가 아니라 제4호에 해당됩니다.
◯ 임원(조합장 제외), 대의원의 보궐선임은 대의원회에서 가능, 새로 선임할 경우에는 총회에서 의결해야 합니다. 그리고 조합장은 보궐선임이든 새로 선임하는 경우든 총회에서 하여야 합니다.
5. 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경
◯ 이 내용은 법 시행령 제42조(총회의 의결) 제3호에 의하여 총회 의결사항입니다. 그런데 왜 경미한 변경신고사항으로 규정하였을까요?
◯ 그것은 총회에서 의결하면 별도로 조합설립인가변경을 위한 총회결의를 따로 할 필요가 없이 신고하면 되는 것으로 규정한 것으로 해석을 하여야 할 것입니다.
6. 정비사업비의 변경
◯ 이 내용도 위와 같이 총회의결사항이나 그 안건이 의결되면 조합설립인가변경을 위한 총회결의를 따로 할 필요가 없이 신고하면 되는 것으로 규정한 것으로 해석을 하여야 할 것입니다.
7. 현금청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우
◯ ①분양 신청하지 않은 자, ②분양계약 체결하지 않은 자 등은 대법원 판례나 조합 정관 등에 의하여 당연히 조합원 지위를 상실하기 때문에 신고만 하면 되는 것으로 규정하였습니다.
8. 법 제16조에 따른 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항. 다만, 정비구역 면적이 10퍼센트 이상의 범위에서 변경되는 경우는 제외한다.
◯ 정비구역 또는 정비계획이 이미 관할관청에 의하여 검토되어 변경되었기 때문에 이에 따른 조합설립인가 내용 변경은 그냥 신고만 하면 수리해 주는 것으로 한 것입니다. 그런데 면적이 10% 이상 변경된 경우에는 중요한 사항으로 여겨 제외하였습니다.
9. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
◯ 각 조례를 참조하시면 되겠습니다.