서울시가 공동주택 리모델링 정책 방향이 담긴 새로운 기본계획을 공개했다.
기존 2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획안에는 담기지 않았던 안전진단 기준 강화 및 도시경관관리 방안 마련 등의 내용을 포함시켰다는 게 특징이다.
시는 지난 4일 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획안’에 대한 공람을 마쳤다. 주요내용은 변화된 현황여건 등을 반영해 세대수 증가형 리모델링 수요예측 판단기준을 보완했다는 점이다. 시는 세대수 증가형 리모델링의 경우 오는 2030년 기준으로 약 11만 세대 이상이 증가할 것으로 분석했다.
특히 리모델링 추진 대상 단지들이 늘면서 수평증축도 수직증축과 마찬가지로 2차 안전진단을 거치도록 정하는 등 안전성을 강화시키겠다는 점에 중점을 뒀다. 이 외에도 도시경관관리 방향 등을 설정하면서 통경축 훼손을 지양하겠다는 계획이다.
▲2030년 기준으로 898개 단지, 11만6,164세대 증가 예상… 준공 15년 경과, 3개동 미만 단지 제외 등 수요예측 판단 기준 설정=시는 오는 2030년까지 시내 세대수 증가형 리모델링 사업장이 898여개 단지가 증가할 것으로 내다봤다. 무려 11만6,165세대 규모에 달한다.
수요예측 판단 기준은 2030년 기준으로 준공 이후 15년 이상 경과한 곳들과 현황 용적률이 높아 리모델링사업 추진 가능성이 높은 단지들로 추렸다. 제2종일반주거지역은 180% 미만, 제3종일반주거지역도 200% 미만은 제외시켰다.
또 개별 단지특성을 고려해 증축 여건이 어려운 곳들도 포함하지 않았다. 일례로 3개동 미만, 50세대 이상 증가하지 않는 곳들은 배제했다.
▲안전진단 강화 필요성 제기… 도시경관관리 원칙 설정 통해 스카이라인 변화 등 특색 있는 경관창출 위한 계획 유도=이번 기본계획에는 안전진단 강화에 대한 필요성과 함께 도시경관 관리방안이 추가됐다. 향후 리모델링 사업장이 지속적으로 늘어날 것이라는 판단에 안전성을 확보하면서도 도시경관을 체계적으로 관리하겠다는 것이다.
먼저 시는 건축물의 안전 확인을 위해 리모델링 설계, 안전진단 및 구조감리는 건축구조전문가의 책임 하에 수행돼야 한다는 점을 강조했다. 안전성을 확보할 수 있도록 안전진단을 강화하고 건축심의 및 사업계획승인시 전문기관에서 구조전문가 등 외부위원을 참여시켜 구조안전에 대한 검토에 나서야 한다는 것이다.
수평증축의 경우에도 1차 안전진단 이후 안전성 검토 절차가 없다는 점을 지적하면서 보완이 필요하다는 점을 언급했다.
이와 함께 도시경관관리 원칙도 설정했다. 증축형 리모델링을 통해 지어지는 건축물이 도시 및 지역 전체의 경관계획과 조화를 이루도록 하겠다는 취지다. 이를 위해 한강변 관리 및 조망가로조성 기본계획, 공동주택건립 관련 지구단위계획 수립지침 등을 준용해 경관계획을 수립해야 한다. 여기에는 조망형 경관이 고려될 수 있도록 하고, 인접주거지 및 구역 내 주거환경의 쾌적성 등을 종합적으로 고려한 건축물 색체, 배치 등의 내용이 담겨야 한다.
▲현재는 85개 단지 중 17곳 준공, 68개 단지가 사업 추진 중… 7곳은 서울형 리모델링, 사업성 분석·안전진단 지원 등으로 약 20억6,000만원 비용 지원=이러한 가운데 시는 올해 3월을 기준으로 전체 리모델링 단지 85곳 중 17곳이 준공을 마쳤고, 68곳이 사업을 추진 중인 것으로 파악했다. 이중에는 아직 조합설립인가를 받지 못한 남산타운을 제외한 서울형 리모델링 시범사업장 6곳도 포함됐다.
시범단지는 △중구 남산타운 △구로구 신도림 우성1, 2, 3차 △송파구 문정시영, 문정건영 △강동구 길동우성2차 등 7개 단지다. 이중 남산타운을 제외한 모든 단지들이 조합설립인가를 받아 사업을 추진 중이다. 이 단지들은 사업성 분석 및 안전진단을 위해 약 20억6,000만원에 대한 별도의 지원이 이뤄졌다.
다만, 시는 공공성 확보에 대한 기준은 아직 미비하다는 점을 지적했다. 이에 따라 이번 리모델링 기본계획에서 방향성을 제시하고 별도의 운영기준을 통해 리모델링 인·허가시 공공성을 반영하겠다는 계획이다.
▲서울형 공동주택 리모델링 운영기준 수립… 기반시설 정비, 녹색건축물 설계 통한 에너지절약형 건축물 건립 등 공공성 확보시 용적률 인센티브 제공=실제로 공공성 확보 방안으로 ‘서울형 공동주택 리모델링 운영기준’에 대한 내용도 담겼다.
현행 용도지역별 용적률 상한 초과시 공공성 확보에 따른 인센티브로 전용면적 증가 범위를 결정하는 등 도시과밀을 방지하겠다는 취지다.
먼저 적용 대상은 구역면적 1만㎡ 이상 또는 기존 200세대 이상인 곳들이다. 공공성 확보 차원에서 가로등과 진입로, 보도를 설치하고 녹색건축물, 제로에너지건축물 인증, 전기차 충전소 설치 등의 경우 용적률 인센티브를 적용 받는다. 담장을 허물거나 개방형 주차장을 조성하는 등 단지 내 시설을 개방하는 경우에도 마찬가지로 용적률 인센티브를 받을 수 있다.
이혁기 기자 lee@arunews.com