2030 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안)에 대한 의견

현재 리모델링은 2003년 11월부터 주택법에 리모델링 제도 도입으로 리모델링 관련 법적 기준들은 지금까지 주택법에서 다루어지고 있지만 20년이 지난 현재 리모델링 산업의 다양화와 리모델링 업무의 특성상 이제는 공동주택 리모델링만을 대상으로 하는 ‘공동주택 리모델링에 관한 특별법안“ 제정이 꼭 필요합니다.

“2030 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안)”에 대하여 공람이 시작되었다.

1. 공람기간 : 2023. 7. 20.(목) ~ 2023. 8. 4.(금)

2. 공람장소 및 의견제출처: 서울시청 공동주택지원과 (02-2133-7144) 및 각 구청 담당부서

3. 공람내용 : 2030 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안)

가. 계획의 목표 및 기본방향 나. 기초조사 및 수요예측 다. 서울형 공동주택 리모델링 추진

라. 서울형 공동주택 리모델링 운영기준 수립 마. 안전한 리모델링 추진 바. 리모델링 공공지원 강화

사. 그 밖에 기본계획 재정비를 위하여 필요한 사항. 공람의 전체적인 내용은 서울시 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.

기존에 발표한 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안)[이하 ‘2025 기본계획(안)’] 과 2030 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획(안)[이하 ‘2030 기본계획(안)’] 의 개략적인 검토를 통해 변경된 내용과 향후 어떠한 사항을 추가로 변경해야 하는지에 대해서 관련 업무의 관계자로 의견을 제시하고자 한다.

먼저 한 줄로 평한다면 “너무 아쉽다!”라고 말하고 싶다.

5년마다 타당성을 검토하여 기본계획에 반영해야 하는 중요한 내용인데 ‘2025 기본계획(안)’과 ‘2030 기본계획(안)’의 내용을 살펴보면 기존 계획에서 업그레이드가 된 부분을 쉽게 찾을 수 있다! 즉 그만큼 변경된 사항이 적다고 할 수 있으며 또 한편으로는 공동주택 리모델링에 대한 서울시의 방향을 보여주는 것 같아서 마음이 무겁다.

그나마 최근 시공 현장에서 안전과 관련하여 문제가 되는 사항들이 많이 있다 보니 “안전한 리모델링 추진” 항목이 추가된 사항 외에는 크게 변화된 부분이 없고 5년 전 기준이 되었던 자료들이 그대로 사례로 적용된 내용을 보니 현업의 관계자로서 너무 아쉽게 생각된다.

먼저 주요 변경된 부분을 살펴보면

첫째. 내용적 범위에서 증축형 리모델링에 따른 도시경관 관리 방안

도시기본계획 및 도시관리계획상 필요한 내용이며 주변 주거지의 일조 및 조망을 고려한 특색있는 경관 창출을 위한 계획을 유도하겠다는 원칙으로 무리한 수평증축형 리모델링으로 인한 통경축 훼손 및 차폐감 상승을 지양한다는 내용과 함께 ‘서울시 경관계획’ 내용을 준용한다.라는 방안이 추가되었다.

공동주택의 리모델링은 일반 공동주택 신축이나 재건축·재개발과 달리 기존건축물을 유지한 상태에서 수평증축 혹은 수직증축을 방식으로 기존 주거환경에서 완전히 다른 환경으로의 변화가 되는 사업이 아닌데 ‘서울시 경관계획’을 준용하여 일반적인 신축의 경우처럼 심의 대상으로 적용한다는 것은 다소 무리가 있다고 보인다. 리모델링의 경우는 기준을 완화해서 심의방식이 아닌 검토 수준으로 기준을 정해서 건축심의에서 경관성을 검토받도록 하는 것을 제안하고 싶다.

둘째. ‘안전한 리모델링 추진’이 추가되었다.

작년부터 공동주택 신축 현장에서 신축건물 외벽붕괴, 철거건물 붕괴, 지하 주차장 붕괴 등 생각하지도 못했던 사고들이 발생함에 따라 예견된 항목이며 꼭 필요한 부분이라고 생각되는 항목이다.

다만, 모든 시공과정에 너무 높은 기준을 정해서 ‘2025 기본계획(안)’에서 목표로 제시했던 ‘주거 안정에 기여하는 공동주택 리모델링 활성화’에 다른 해석으로 ‘리모델링 사업은 어렵다!’라는 오해로 와전되지 않기를 바란다.

신설된 안전과 관련된 내용으로는 크게 1) 내력벽 철거 2) 수평증축 시 구조안전 문제 3) 관련 기준 및 공법 미비에 대하여만 다른 대안없이 이슈 사항으로 정리되었으며, 시간적 물리적 관계로 깊이 있는 연구가 되지는 못했다고 추측된다. 위에서 언급된 몇 가지에 대한 의견을 한다면

1) 내력벽 철거 : 현재 세대 간 내력벽의 철거가 제한되어 있는데 빠른 시간 내에 내력벽 철거를 통한 세대 분리 및 세대통합에 대한 기준이 만들어져야 한다고 생각된다. 서울 및 여러 중심도시에서 다량의 주택공급을 위해서 만들어졌던 소형평형 및 임대주택이 노후가 시작되었고 기존의 높은 용적률로 인하여 재건축을 시도할 수도 없는 단지의 경우 시급히 주거환경 개선이 필요하며 현실적으로 가능한 부분으로는 리모델링 사업 외에는 대안이 없다. ‘2030 기본계획(안)’에서 언급된 내용에 세대 간 내력벽 철거 허용 여부에 대해서 국토부에서 검증 후 발표 예정이라고 했는데 세대 통합 및 세대 분리가 가능한 방향으로 결론의 발표를 기대한다. 그리고 이어 언급된 ‘이용자 편의 중심의 평면구성으로 내력벽의 철거 계획이 증가’하고 ‘해체 과정에서 충격과 진동으로 인한 신구구조체 접합부의 강도 저하, 공사 과정에서의 안전사고’ 등이 언급이 되었는데 최근 다양한 형태의 단위세대 평면구성이 이루어져 이용자의 만족도가 높아지고 있는 것은 사실이나 철거량의 증가한 것은 아니라고 보이며 실제 건축심의를 진행하는 사례의 경우도 기존 심의가 통과된 철거기준 범위에서 진행되고 있다. 또한 해체 과정에 대한 우려의 경우도 해체 과정에 대한 사전 시뮬레이션을 통해 안전에 대안 검토가 이루어지고 해체공사 완료 후에는 지하부터 증축을 진행하며 접합부의 보강도 설계기준의 강도를 유지할 수 있도록 공사 전체 공정에 대해 검수하고 있다.

2) 수평증축 시 구조 안전 문제 : 수직증축은 1.2차 안전진단과 1.2차 안전성 검토를 거치는데 수평증축은 1차 안전진단 이후 안전성 검토 절차가 없다는 내용과 건축구조기술사의 협력이 의무사항이 아니라는 내용이다. 이어 발표된 서울시 ‘공동주택 리모델링 안전기준 개선방안 (2023.7.24. 시행)’에서 수직증축과 동일한 안전기준 적용이라 명시가 되었지만 1.2차 안전진단만 해당한다고 해석되며 1차 안전진단에서 구조물의 안정성 진단을 통해 리모델링 사업방식을 결정하고, 2차 안전진단에서 마감재 철거 후 전체 층에 대한 조사와 인·허가가 완료된 구조설계(안)에 대한 구조안정성 평가를 시행하는 부분으로 적절한 조치라고 평가할 수 있다.

3) 관련 기준 및 공법 미비 : 공동주택 리모델링의 특성을 반영한 표준시방서 및 기술공법 개발의 미비와 사람(시공자와 감리자 등)이 역할이 크므로 사고 발생 가능성이 높아 기술기준이 정립된 시스템 도입이 필요하다는 점과 축적된 데이터가 충분하지 않아 통계적인 검증이 필요하여 많은 관심의 필요하다는 내용이다.

공동주택 리모델링의 특성이 반영된 표준시방서의 작성은 필요하다. 지금까지 작성이 안된 것은 기존 신축과 다르게 현장별 시공 방법이 다른 부분과 특수공법 적용에 따른 이유였다고 보인다. 늦었지만 지금이라도 책임 있는 국토교통부에서 시장조사와 연구를 통해 제정해주기를 기대한다. 또한 언급된 기술공법 개발은 공동주택 리모델링 사업의 활성에 따라 많은 연구와 개발이 이루워지리라 생각되며, 이미 현재 연구되어 발표된 기술 공법이 개발되어 있으나 여러 가지 인증과 관련되어 적용하지 못하는 부분에 대해서도 적극적인 관심을 통해 시장에 적용될 수 있도록 노력해주시기도 부탁드린다.

안전관리 문제는 사람(시공자와 감리자 등)이라서 사고 발생 요소가 존재한다? 첨단 컴퓨터를 적용한 시스템도 사고 발생 요소가 있고 실제 사고가 발생한 사례도 많이 있다. 이것은 사람이 문제가 아닌 체계적인 시스템을 통한 지속적인 점검을 통해야만 안전 확보가 가능한 부분이다. 금번 발표된 건축구조기술사 검토 의무화와 건축구조 및 해체 심의 통합, 접합부에 대한 콘크리트 강도 검사 실시, 주요 공정 영상 등 촬영 의무화 등을 통해 공동주택 리모델링이 구조적으로 안전하다는 사회적인 인식을 만들어 주는 계기가 되기를 바란다.

추가로 ‘2025 기본계획(안)’과 ‘2030 기본계획(안)’에서는 변경되지 않았지만 보완하는 차원에서 비교표를 통해서 의견을 제시한다.