1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ❶조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여야 하고(거주 요건), ❷조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며(무주택 요건), ❸같은 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주여야 한다(세대주 요건). 또한 ❹본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것(중복가입 금지 요건)도 요구된다.
이러한 요건은 주택법령에서 정하고 있는 사항이기도 하거니와, 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 임의로 배제할 수도 없으므로(대법원 2020.9.7. 선고 2020다237100 판결 참조) 모든 조합의 규약과 조합원 가입계약서는 이를 재차 명시하여 강조하고 있다. 그러나 이처럼 당연하게 숙지하고 있어야 할 조합원 자격요건을 갖추지 못하거나 부주의로 이를 유지하지 못함에 따라 조합원 지위를 박탈당하게 되는 경우가 빈번하게 발생하는 바, 이 경우 궁극적인 책임을 누가 부담하여야 하는지 살펴보고자 한다.
2. 관련 판례=지역주택조합의 조합원 자격과 관련하여, 각급 법원은 조합원 자격을 갖출 의무와 책임은 조합에 가입하고자 하는 자 본인에게 있으며, 조합이 가입신청자의 조합원 자격 보유 여부를 일일이 확인하여 계약 체결 여부를 결정할 의무가 있다고 볼 수는 없다는 입장을 취하고 있다.
먼저 ❶대구지방법원 서부지원은 조합원 자격이 없는 상태에서 가입한 원고 조합원이 피고 지역주택조합을 상대로 제기한 손해배상청구 사건에서, “이 사건 계약 제11조에는 근거 법령과 이에 따른 조합원 자격요건이 명시되어 있으므로, 지역주택조합의 조합원 가입을 희망하는 계약자로서는 스스로 조합원 자격을 갖추고 있는지 여부를 충분히 검토하고 조합원 가입계약을 체결하여야 할 필요가 있다. …(중략)… 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 원고에게 조합원 자격이 없음을 알면서도 이를 고지하지 아니한 채 분담금을 추가로 지급받고 대출금을 지급받았음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다”라고 보아 지역주택조합의 손해배상 책임을 인정하지 않았다(대구지방법원 서부지원 2021.6.24. 선고 2021가합50493 판결).
❷의정부지방법원 고양지원은 유사한 사안에서 “원고는 조합가입계약을 체결하면서 조합규약 동의서, 각서, 무주택서약서를 제출하였고, 조합가입계약은 관계 법령에 따른 조합원 자격 상실을 계약해지 사유로 정하고 있으며, 피고의 조합규약도 관계 법령에 따른 조합원 자격에 해당하지 않는 사람은 피고 조합의 조합원 자격을 자동 상실한다고 규정하고 있다. 이러한 사정에 비추어 보면 관계 법령에서 정한 지역주택조합 조합원 자격을 구비하고 유지할 책임은 원고에게 있다고 봄이 타당하고, 설령 피고가 과거 원고의 조합원 자격 상실을 발견하지 못하였다고 하더라도 이를 이유로 신의칙을 적용하여 원고에게 조합원 자격을 보유하게 하는 것은 강행법규인 조합원의 자격 및 공급자격에 관한 주택법, 주택공급에 관한 규칙에 위반된다”고 판시하였다(의정부지방법원 고양지원 2022.10.14. 선고 2021가합76654 판결).
❸창원지방법원 역시 “구 주택법 제32조제5항, 구 주택법 시행령 제38조제3항, 구 주택법 시행규칙 제18조제3항에 의하면, 지역주택조합으로부터 설립인가신청을 받은 해당 시장·군수 또는 구청장에게 그 지역주택조합의 조합원이 관계법령상의 자격요건을 갖추고 있는지를 확인할 권한과 책임이 있고, 피고와 같은 지역주택조합에게는 조합원의 세대주 여부나 주택 소유 여부를 확인할 권한과 책임이 없다. 따라서 조합가입계약의 체결 단계에서는 조합원이 되려고 하는 사람이 관계 법령의 규정과 조합규약 등을 통해 스스로 조합원 자격요건을 충족하는지 여부를 확인하여야 하고, 지역주택조합이 조합원 자격요건 충족 여부를 확인하여 계약 체결 여부를 결정하여야 하는 것으로 볼 수는 없다”고 판단하였다(창원지방법원 2021.2.9. 선고 2019가단123826 판결).
❹부산지방법원은 원고 조합원이 피고 지역주택조합에 대하여 기망에 따른 조합가입계약의 취소를 주장한 사안에서 “피고가 원고에게 이 사건 조합가입계약 체결 당시 주택법령상 조합원 자격에 관하여 고지할 신의칙상 의무가 있는지에 관하여 보건대, 조합원 분양계약의 경우 무주택 요건이 필요하다는 사실은 일반적으로 널리 알려진 사실이거나 조합원 분양계약을 체결하려는 원고가 스스로 확인할 의무가 있는 경우로 보이므로 피고에게 이를 알릴 신의칙상 고지의무가 있다고 보기 어렵다. 나아가 설령 피고에게 고지의무가 인정된다고 하더라도 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들, 즉 ①이 사건 조합가입계약 제5조 제1항은 원고에게 지역주택조합원의 자격을 주택법에서 규정한 소유권등기완료일까지 유지하여야 할 의무를 부과하고 있는 점, ②피고의 조합규약 제8조에서도 조합원의 자격에 관하여 명시하고 있는 점, ③앞서 본 바와 같이 원고는 무주택서약서를 작성하여 피고에게 제출하기도 한 등에 비추어 보면 피고는 이 사건 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격에 관하여 고지하였다고 봄이 상당하다”고 판시하였다(부산지방법원 2021.3.31. 선고 2020가합46239 판결).
3. 검토=주택법 시행규칙 제8조제3항은 주택조합 설립인가(조합원 교체에 따른 변경인가 포함), 사업계획승인, 사용검사 등 각 사업 단계마다 주무관청으로 하여금 국토교통부장관에게 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 전산검색을 의뢰하는 방법으로 조합원 자격 보유 여부를 확인할 의무를 부과하고 있다. 다시 말해 조합은 전산 조회를 통해 조합원 자격 보유 여부를 객관적으로 확인·판정할 권한이 없고, 조합으로서도 가입자에게 자격요건을 설명·안내하고 문답을 통해 가입 시점의 자격 취득 가능성을 가늠해보는 정도밖에 할 수 없는 것이다. 상식적으로도, 조합으로 하여금 사업이 끝날 때까지 수백 명에 달하는 조합원들과 그 세대원의 주택 보유 현황과 세대주 지위 유지 여부 등 조합원 자격에 관한 모든 사항들을 일일이 파악할 것을 강제하는 것은 지나치게 과도한 요구가 아닐 수 없다.
이에 법원 역시 “지역주택조합으로서는 위와 같은 전산검색 과정을 통해서야 해당 조합원의 무주택 등 자격 충족 여부를 명확히 알 수 있으므로 조합 가입을 희망하는 자에게 주택 소유 및 분양권 당첨 여부를 묻거나 관련 자료를 제출하게 하는 등으로 확인된 사실을 기초로 조합원 자격에 관하여 설명하면 족하고, 조합 가입을 희망하는 자가 관련 자료를 제출하거나 자신의 조합원 자격에 관하여 밝히지 아니하는 경우까지 지역주택조합에게 그 자가 무주택 요건을 갖추고 있는지 여부를 파악하여 계약을 체결할 권한이나 의무가 있다고 볼 근거가 없다. 따라서 지역주택조합의 조합원 가입을 희망하는 자로서는 스스로 조합원 자격을 갖추고 있는지 여부를 충분히 검토하고 조합가입계약을 체결하여야 한다”는 점을 분명히 밝히고 있다(인천지방법원 2020.5.21. 선고 2018가단225554 판결).
심지어 최근 부산고등법원은 조합원이 조합원 자격요건 유지의무를 위반한 사안에서 “피고(조합원)는 이 사건 조합가입계약 체결 당시는 물론 주택조합 설립인가 신청일까지도 조합원 자격요건을 충족하지 못하여 원고의 조합원 자격을 취득하지 못하였으므로, 결국 피고는 이 사건 조합가입계약이 정한 조합원 자격요건 유지의무를 위반하였다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 보아 조합에 대한 손해배상책임까지도 인정하였다[부산고등법원 (창원) 2023.2.2. 선고 2022나12179, 2022나12186 판결 참조].
결국 조합으로서는 조합원 자격요건 및 자격 미비 시의 책임 소재에 관하여 가입자들에게 충실하게 설명·안내하고 확인서 등 관련 서류들을 징구하는 정도로 조합의 주의의무를 다하였다고 보아야 하고, 조합원 자격요건을 구비하고 이를 계속하여 유지할 궁극적인 의무는 조합원 각자가 부담한다고 보는 것이 합당하다. 장기간에 걸쳐 자격요건을 계속 유지하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 각 조합원들은 평소 조합원 자격요건을 숙지해두고 변동사항이 생기기 전에 조합 사무실이나 법률전문가에게 미리 문의하는 등으로 자신의 조합원 지위에 문제가 발생하지 않도록 만전을 기할 필요가 있다.