1기 신도시 공공성 확보땐 재건축 안전진단 면제

1기 신도시 재건축 단지는 공공성을 확보하면 안전진단이 면제된다. 또 특별정비구역으로 지정해 용적률 혜택을 부여할 예정이다. 리모델링의 경우 현행 15%보다 세대수 증가가 더 허용된다. 국토교통부는 이런 내용의 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법을 확정했다고 7일 밝혔다.

1기 신도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 주차난, 배관 부식, 층간소음, 기반시설 등이 노후화하면서 주민들의 정비에 대한 요구가 높은 곳이다. 하지만 도시 및 주거환경정비법이나 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 등 현행 법률로는 광역적인 정비는 물론 이주수요의 체계적인 관리도 어렵다는 지적이 있어 왔다.

이에 국토부는 지난해 11월 ‘1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안’ 연구용역에 착수해 특별법에 필요한 내용들을 검토했고, 이번에 확정했다.

▲특별법 적용대상은 노후계획도시=먼저 특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’라는 개념이 신설됐다. 택지개발촉진법 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지를 말한다.

100만㎡ 이상인 택지 등의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정인데, 수도권 행정동 크기(인구 2만5,000명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다.

다만 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 주요 노후계획도시로 택지지구를 분할·개발한 경우를 고려해 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 일정 조건을 갖추면 포함할 계획이다.

구체적으로 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있다는 얘기다.

아울러 국토부 수립 가이드라인인 ‘노후계획도시정비기본방침’과 지자체가 수립하는 세부계획인 ‘노후계획도시정비기본계획’의 근거도 명확히 했다. 현재 연구용역 등을 통해 기본방침과 기본계획의 투트랙 수립이 진행 중이다.

국토부장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인이다. 시장·군수가 수립하는 기본계획은 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성을 검토한다.

▲특별정비구역 지정해 각종 특례 지원=시장·군수 등 지정권자는 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이루어지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역’을 지정할 수 있다.

특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.

주민 제안이나 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다.

특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여된다.

일단 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화 적용한다.

기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있도록 했다. 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다.

용적률이나 용도지역 등 도시·건축규제도 완화된다. 용적률 규제는 종상향 수준으로 완화하며 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능토록 했다.

리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가를 허용한다. 증가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 규정된다.

절차도 간소화된다. 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용한다. 각 지자체에 통합심의위원회를 구성해 심의절차를 진행·완료한 경우 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.

▲특별정비구역 내 사업 시행은 어떻게=특별정비구역으로 지정되면 도시정비법 상 정비구역, 도시개발법 상 도시개발구역 등 각종 개발구역이 지정된 것으로 보기 때문에 이후 사업 시행은 도시정비법 상 재건축 사업, 도시개발법 상 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행된다.

특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다. 다만 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장·군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.

아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 총괄사업관리자 제도도 도입한다.

총괄사업관리자는 시장·군수 등이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위해 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있도록 했다. 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.

▲이주대책과 공공기여 방안=이번 특별법에서는 그동안 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정했다.

국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ‘이주대책사업시행자’를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다. 적정 수준의 초과이익을 환수 장치도 마련된다. 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능토록 했다.

원희룡 장관은 “이번에 발표한 특별법의 주요 내용에는 그동안 정부가 국민께 드린 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다”면서 “공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조할 계획”이라고 밝혔다.

한편 이번에 특별법의 주요내용은 오는 9일 개최 예정인 국토교통부장관-1기 신도시 지자체장 간담회에서 최종의견 수렴 등이 이뤄질 예정이다. 국회 협의절차 등을 거쳐 이달 안으로 발의할 계획이다.

박노창 기자 park@arunews.com