8. 동·호수 추첨
■ 김민우 변호사
관리처분계획이 인가되면 본격적으로 공사를 향해서 진행하게 되는데, 그 다음 절차는 어떻게 진행되는가요?
■ 김조영 대표변호사
네, 관리처분계획인가가 되면 사업진행의 7부 능선을 넘어 섰다고 생각하면 됩니다.
관리처분계획에는 조합들의 분담금이 구체적으로 책정되어, 본인이 신청한 평형대를 분양받을 때에 얼마를 납부하여야 하는지 금액을 알게 됩니다.
그리고 조합원들이 신축아파트나 상가를 1채만 공급받을 수 있는지 아니면 더 이상을 공급받을 수 있는지, 같은 면적대에 분양신청을 한 조합원들이 많을 경우에 당첨자는 어떻게 추첨을 하는지(전산추첨을 할지 아니면 수기로 추첨을 할지 여부), 신축아파트 중 안 좋은 층수나 위치를 조합원들에게는 배정하지 않는 것으로 되는지 등이 확정이 되게 됩니다.
따라서 그 계획이 모두 확정이 되었기 때문에 그 다음 절차는 동·호수 추첨을 하고 분양계약을 체결하게 되며 또 신축공사를 진행해야 하기 때문에 이주를 하고 철거를 한 뒤에 착공, 그리고 공사가 완료되면 준공인가, 입주를 하게 되며, 입주를 한 뒤에는 조합의 사업이 종료되기 때문에 조합의 해산, 청산 절차를 거치게 되는 것입니다.
■ 김민우 변호사
네, 그렇게 진행되는군요~ 그러면 조합원들이 가장 관심을 많이 가지는 것이 본인이 신청한 면적대의 아파트 중 〇동〇호로 당첨이 될지가 가장 큰 관심사일텐데, 동·호수 추첨은 어떻게 하게 되는가요?
■ 김조영 대표변호사
네, 조합원의 입장에서는 본인이 〇동 〇호에 당첨이 될지가 가장 큰 관심사가 아닐 수가 없습니다. 왜냐하면 어떤 호수에 당첨이 되느냐에 따라 프리미엄이 상당히 차이가 나서 실제 입주 후에도 가격에 차이가 나게 되고, 또 실제 거주하는 경우에도 단지 내 편의시설 이용, 일조량의 차이, 조망의 차이 등 생활환경에 많이 차이가 나기 때문에 동·호수 추첨이 중요하지 않을 수가 없습니다.
그래서 동·호수 추첨 방식을 정해야 하는데, 가장 많이 선택하는 방식이 전산추첨방식을 선택하게 됩니다. 전산추첨방식은 pc 프로그램을 이용하여 무작위로 배정하는 방식인데, 처음에는 국민은행에서 이 업무를 하다가 한국감정원으로 이관되었고, 한국감정원의 회사명칭이 ‘한국부동산원’으로 변경되었기 때문에 한국부동산원에서 전산추첨업무를 담당하고 있습니다.
다만, 조합 내부에서 조합 사업진행에 장애가 될 수 있는 분쟁이 발생하여 소송이 진행되거나 하여 조합 내부가 시끄러운 경우는 한국부동산원에서 동·호수 전산추첨업무를 안 해주는 경우가 있다고 하니, 사전에 한국부동산원에 문의해 보고 전산추첨여부를 결정해야 합니다.
그리고 만약에 전산추첨이 불가능할 경우에는 수기로 추첨을 하여야 하는데, 이 경우 탁구공을 넣어서 뽑거나 동·호수가 기재된 쪽지를 넣어서 뽑은 방법을 이용하게 됩니다. 이 경우 누가 먼저 그 선택을 할지에 관한 순서를 정하는 추첨을 먼저하여 그 순서대로 다시 동·호수 추첨을 하는 경우도 있어 수기추첨을 2번을 하는 경우도 있습니다.
9. 분양계약 체결
■ 김민우 변호사
동·호수가 추첨을 통하여 정해지면 해당 호수의 분양가가 결정되어 각 조합원별로 납부해야 할 분담금이 결정되기 때문에 그 다음에는 분양계약을 체결하여야겠지요?
■ 김조영 대표변호사
동·호수 추첨이 완료되어 각 조합원별로 동·호수가 결정되면, 그 뒤에는 조합에서 분양계약체결기간을 정하여 조합원 분양계약을 체결하게 됩니다.
10. 매도청구, 토지수용
■ 김민우 변호사
분양계약기간동안 분양계약을 하지 않는 사람도 있을텐데, 이 사람들은 어떻게 되는 것인가요?
■ 김조영 대표변호사
분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 분양계약기간이 종료한 그 다음 날에 현금청산대상자가 되어 조합원 지위를 상실하게 되고, 조합으로부터 현금청산을 받게 됩니다. 이 때도 재건축조합의 경우에는 매도청구소송, 재개발조합의 경우에는 협의가 안되면 토지수용절차를 통하여 조합이 현금을 지급하고 해당 부동산의 소유권을 이전하게 됩니다.
재건축조합의 경우에 매도청구라 하면 일반적으로 조합설립에 동의하지 않은 자들이 매도청구소송의 대상이 되나, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 사람도 매도청구대상이 됩니다.
아울러 재개발조합의 경우에도 분양신청을 하지 않은 사람을 대상으로 협의가 되지 않으면 토지수용절차를 진행하게 되고, 분양계약을 체결하지 않은 사람도 토지수용절차를 진행하게 됩니다.
11. 이주, 착공
■ 김민우 변호사
위에서 보신 바와 같은 절차가 다 진행되면 사업구역내에 거주하고 있는 사람들을 대상으로 이주기간을 정하여 이주를 독려하고, 이주가 완료되면 철거 후 착공을 하면 되는 것이지요?
■ 김조영 대표변호사
위에서 보신 절차 중 동·호수 추첨, 분양계약체결이 완료되어야만 이주를 시작할 수 있는 것은 아닙니다.
기존 건축물에 대한 철거는 관리처분계획인가가 나야만 가능한 것으로 법에 규정되어 있으나, 이주시작은 동·호수 추첨과 분양계약기간이 종료되어야만 진행할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 일반적으로 관리처분계획이 인가되면 그 뒤 동·호수 추첨, 분양계약체결을 아직 시작하지 않았더라도 이주기간을 정해서 이주를 시작하고, 미이주자에 대하여 인도소송을 제기하고 있습니다.
그런 뒤 모두 인도가 완료되면 시공자가 철거를 하고 착공을 하게 됩니다.
12. 준공인가, 이전고시, 해산, 청산
■ 김민우 변호사
신축공사를 다 하면 준공인가를 받게 될텐데, 그러면 사업은 모두 종료하는 것인가요?
■ 김조영 대표변호사
신축공사기간동안 공사를 완료하여 준공인가를 받게 되면 입주를 시작하게 되고, 또 신축건축물에 대하여 조합원은 보존등기를, 일반수분양자들은 조합 앞으로 보존등기를 한 뒤 다시 일반수분양자들에게 이전등기를 하는 방식으로 등기를 하게 됩니다. 그러면 사업을 거의 완료하였기 때문에 조합은 해산총회를 하여 조합을 해산하고 청산절차에 들어가게 됩니다. 해산, 청산절차는 별도의 강의를 참조하시기 바랍니다.