7. 관리처분계획인가
가. 관리처분계획이란 무엇인가?
■ 김민우 변호사
지난 호에서 건축계획과 정비사업 수입·지출이 포함된 계획이 사업시행계획이라는 점, 그리고 신축아파트나 상가에 대하여 조합원들을 대상으로 먼저 분양신청을 받는다는 것까지 알게되었습니다.
정비사업진행절차도를 보면 그 다음 단계가 ‘관리처분계획인가’인데, 이 용어 또한 생소하고 과연 관리처분계획이 무엇인지에 관하여 잘 알고 있지 못합니다. 이에 대한 설명을 부탁드립니다.
■ 김조영 대표변호사
네, 관리처분계획이라는 용어가 재건축·재개발 등 정비사업의 경우에만 사용하는 용어이기 때문에 잘 이해가 되지 않을 것입니다.
우리가 재건축·재개발사업 등 정비사업을 하는 이유가 무엇이라고 생각을 하는가요?
■ 김민우 변호사
제가 배우기로는, 첫째는 낡은 집을 허물고 새로운 집을 지어서 주거환경을 개선하고, 둘째는 재건축·재개발 사업을 하여 돈을 벌기 위함이 아니겠습니까?
■ 김조영 대표변호사
정확하게 두 가지를 말해 주셨는데, 재건축·재개발사업 등 정비사업은 국가나 지방자치단체에서 시행하는 사업이 아니라 토지등소유자들이 하는 사업입니다. 그래서 그 사업을 하여서 만약에 손해가 발생한다면 토지등소유자들은 그 사업을 안 하려고 그럴 것 아닌가요? 따라서 두 번째로 말한 ‘정비사업을 하면 돈을 벌기 때문’이라는 이유가 가장 중요한 사업동기입니다.
즉, 재건축·재개발 등 정비사업을 하면 반드시 이익이 발생하도록 하여야 한다는 것입니다, 그렇지 않고 정부에서 과다하게 이익을 환수한다든지, 또는 사업비용이 과대하게 지출된다든지 하면 손해가 발생하여 정비사업 진행이 잘 안될 것이고, 이는 결국 주택공급을 줄여서 주택가격의 상승으로 이어져서 주택가격 안정에 도움이 되지를 않을 것입니다.
어쨌든 이렇게 이익이 날지 손해가 날지 그 수익, 비용에 관한 계획을 짜는 것이 바로 관리처분계획이라는 것입니다.
서울행정법원에서 발간한 책자를 보면 “관리처분계획이란 정비사업 시행구역에 있는 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권·전세권·임차권·저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 조성한 토지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획이다.”라고 설명하고 있는데, 잘 이해가 되지 않는 해설입니다.
저는 “사업의 수익과 비용을 계산하여 조합원들의 분담금을 정하고, 조합원들에게 신축아파트나 상가의 배정원칙을 정하는 계획이다”라고 정의하고 싶습니다.
결국 조합원들의 분담금과 평형배정이나 동호수추첨, 그리고 1인당 신축아파트나 상가를 몇 채 또는 어느 정도 면적을 공급받을 수 있는지가 관리처분계획에 의하여 정해지기 때문입니다.
나. 관리처분에 포함되는 내용
■ 김민우 변호사
그러면 관리처분계획이 조합원들에게는 가장 중요한 계획이 되겠군요, 그런 계획에는 어떤 내용들을 포함시켜야 하는가요?
■ 김조영 대표변호사
도시 및 주거환경정비법 제74조, 동 시행령 제62조에는 관리처분계획에 포함되어야 할 내용을 규정하고 있습니다.
[도시 및 주거환경정비법]
제74조(관리처분계획의 인가 등) ①사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 7. 16.>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설·복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
[도시 및 주거환경정비법 시행령]
제62조(관리처분계획의 내용) 법 제74조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 법 제73조에 따라 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
2. 법 제79조제4항 전단에 따른 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
3. 제63조제1항제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기. 이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관 등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
4. 정비사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
5. 기존 건축물의 철거 예정시기
6. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
위 내용 중 위에 밑줄친 3가지가 가장 중요한 내용인데요, 이를 실무상으로는 ‘종전자산평가액’, ‘종후자산평가액’, ‘정비사업비’로 흔히 부르고 있습니다.
①조합원이 소유하고 있는 부동산의 가격을 얼마로 계산해 줄 것인지(종전자산평가액), ②신축아파트나 상가의 조합원 분양가는 얼마인지(종후자산평가액), ③그리고 공사비 등 정비사업비가 얼마나 소요될 것인지에 따라 조합원들의 이익에 큰 영향을 미치기 때문입니다.