[ Key Point ]
최근에 정부에서 일부 지역을 투기과열지구, 조정대상지역에서 해제하였습니다.
각종 언론 보도 내용을 보면 투기과열지구, 조정대상지역에서는 각종 대출이나 세제 혜택에 제한이 가해지고 있는데, 이번에 해제됨으로 인하여 조금 좋아질 것 같습니다. 그런데 재건축·재개발 등 각종 도시정비법을 보면 재건축·재개발 사업구역이 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되면 조합원 지위양도 등 여러 가지 제한을 받는 것으로 알고 있는데, 어떤 제약을 받고 있다가 이번에 해제가 되는 것인지를 알고 싶습니다.
1. 2022. 7. 5. 자로 해제되는 지역
◯ 투기과열지구 해제 : 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구
◯ 조정대상지역 해제 : 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시, 전남 여수시·순천시·광양시
2. 지정될 경우 정비사업에서 제한받는 내용
◯ 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되면 재건축·재개발 등 정비사업에서는 아래와 같이 제한을 받게 된다.
가. 조합원 지위 양도 제한
◯ 일반적으로 조합원이 정비구역 내에 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 다른 사람에게 매도하면 조합원의 지위도 따라서 양도되는 것이 원칙이다.
◯ 그런데 투기과열지구에서는 이러한 조합원 지위 양도가 제한된다. 즉, 부동산에 대한 소유권은 이전되더라도 조합원 지위가 양도·양수되지 않는 것이다.
◯ 도시 및 주거환경정비법에는 아래와 같이 규정되어 있는데, 투기과열지구에서는 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우에는 관리처분계획인가를 받은 후에는 조합원 지위 양도가 되지 않는다.
도시 및 주거환경정비법
제39조(조합원의 자격 등)②「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. <이하 생략>
◯ 물론 예외조항이 있으니 반드시 법령해설집을 참조하여 양도가 가능한 경우를 살펴보시기 바란다.
나. 분양신청 제한
◯ 일반적으로 조합원이면 일정한 제한이 없으면 누구나 재건축·재개발 사업으로 신축하는 건축물에 대해 분양신청을 할 수 있다. 그런데 부동산투기를 방지하고 주택공급이 골고루 되게 하려고 한 사람이 같은 투기과열지구 내에서 2개 이상의 분양신청을 하지 못하도록 도시 및 주거환경정비법에서 제한을 가하고 있다. 그 내용을 보면 아래와 같다.
■ 도시 및 주거환경정비법
제72조(분양공고 및 분양신청)⑥제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. <신설 2017. 10. 24.>
◯ 부동산 투기 과열을 막기 위한 정부의 대책에 따라 투기과열지구에서 한번 조합원분양(법 제74조제1항제2호)이나 정비사업조합의 일반분양(법 제74조제1항제4호가목)을 받은 사람은 투기과열지구 내에서는 다시 정비사업조합의 조합원분양이나 일반분양을 받을 수 없도록 규제한 것이다.
다. 주택공급 수 제한
◯ 재건축·재개발사업으로 신축되는 건축물에 대하여는 조합원에게 우선적으로 공급받을 수 있는 기회(분양신청권)를 주고 있다. 그런데 신축되는 주택을 조합원들이 모두 분양받아 버리고 일반인들은 분양을 받을 수 없게 한다면 조합원들에게는 부동산투기를 조장하게 되고 일반인들에게는 신축주택을 공급받을 수 있는 기회를 상실하게 만들게 된다. 그래서 도시 및 주거환경정비법에서는 조합원들이 공급받는 신축주택 수를 제한하고 있으며 특히 투기과열지구와 조정대상지역에서는 이를 더 제한하고 있다. 관련 조항을 보면 아래와 같다.
■ 도시 및 주거환경정비법
제76조(관리처분계획의 수립 기준)
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
▶ 조례: 인천 제34조
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.
2) ... <이하 생략>
다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각 1주택을 공급할 수 있다. <신설 2022. 2. 3>
............
마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24.>
◯ 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되지 않은 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 경우에는 조합원이 소유한 주택 수만큼 공급받을 수 있는데, 지정이 되면 제한을 받게 된다.
◯ 그리고 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되지 않은 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 조합원이 소유한 주택수의 범위내에서 3주택까지 공급받을 수 있는데, 지정이 되면 제한을 받게 된다.
3. 요약
①조합설립인가 된 뒤에도 계속하여 양도가 가능하고 양수인은 조합원지위를 양수한다.
②같은 행정구역내(시 또는 군)에서 재건축·재개발 조합원분양과 일반분양을 제한없이 받을 수 있다.
③과밀억제권역에위치하지 아니한 재건축사업은 기존에 소유한 주택수 만큼, 과밀억제권역에 위치한 재건축사업은 기존소유주택수의 한도내에서 3채까지 공급받는 것이 가능하다.