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3. 정비사업을 하면 왜 이익이 발생하는 것일까요?(2)
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3. 정비사업을 하면 왜 이익이 발생하는 것일까요?(2)
  • 김조영 변호사
  • 승인 2022.05.13 09:54
  • 댓글 0
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“순~ 나쁜 사람들이네……. 얼마를 내야 재건축을 하는지 최소한 대략적인 금액은 알려 주어야 재건축을 하든지 말든지 할 텐데, 그것도 알려주지 않고 무슨 동의서를 받겠다는 것이야? 별 사람들 다 보겠네….”라고 하면서 고 여사는 아까 준비위원장으로부터 받은 봉투를 한쪽 구석으로 휙 던져 버렸다.

 

 

 

[재건축(재개발)시 내가 얼마를 내야 하지?]
[재건축(재개발)시 내가 얼마를 내야 하지?]

1. 정비사업의 수익구조

여러분 안녕하십니까, 김조영 변호사 입니다. 지금 많은 지역에서 재건축/재개발을 하여야 하는지, 아니면 하지 말고 그냥 있는 것이 나은지, 더 나아가 지금 하고 있는 사업을 중단하고 조합을 해산하여야 하는지에 관하여 많은 논쟁이 있는 상태입니다. 따라서 이번 시간에는 과연 재건축·재개발을 하면 이익이 발생하는지 여부에 관하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

“고 여사님?”

고 여사는 깜짝 놀랐다. 마치 자기가 보고 있는 것처럼 변호사가 인터넷 강의 속에서 고 여사를 가리키면서 강의를 하고 있는 것이다.

자, 기존에 10채의 주택이 있었습니다. 그런데 10채를 허물고 그 땅위에 20채를 신축한 다음에 20채 중 10채는 기존 소유자들에게 주고, 나머지 10채는 일반인들에게 일반분양을 하여 수익이 발생한다면 여러분들은 그 사업을 하시겠습니까? 안 하시겠습니까?

고 여사는 속으로 그랬다.

“당연히 하지유~”

자, 그러면 과연 이렇게 수익이 날 수가 있는 것인지, 수익이 난다면 어떤 요인에 의하여 영향을 입는지를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

2. 정비사업의 수익에 영향을 미치는 요소

재건축·재개발 사업을 함에 있어 사업수익을 좌우하는 요소로는 ‘용적률과 일반분양가’ 2가지를 들 수가 있습니다.

사업수익이 발생하는 요인을 말하자면 그 첫째는, 기존에 50㎡면적의 10세대였는데 재건축·재개발 사업을 통해 새로 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있기 때문입니다. 둘째는, 3.3㎡당 360만원의 공사비를 투입하여 일반분양가로 평당 1,200만원으로 분양하여 분양수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 이 때 사업부지인 땅은 현재의 소유자들이 제공을 하는 것이기 때문에 땅 매입비는 필요하지 않습니다.

위에서 말한 첫 번째 요인이 “용적률”이고, 두 번째 요인이 “일반분양가”입니다. 이 2가지 요소에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 되는 것입니다.

가. 용적률

용적률이라고 함은 토지면적 대비 그 토지위에 건축된 건물의 총면적(5층짜리 건물이면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말하며, 연면적이라고 함)의 비율을 말합니다. 예를 들면 100㎡짜리 토지위에 300㎡의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 하게 됩니다.

따라서 기존 50㎡ 면적의 10세대에서 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있었던 것은 용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문입니다. 만약에 용적률이 기존보다 증가되지 않는다면 사업수익이 발생할 수가 없을 것입니다.

[같은 토지면적에 용적률을 높게 허용할수록 더 많은 신축세대가 발생한다]
[같은 토지면적에 용적률을 높게 허용할수록 더 많은 신축세대가 발생한다]

나. 일반분양가

두 번째로 “일반분양가”라고 함은 신축 아파트중 기존 소유자들에게 배분을 하고 남는 호수를 일반인들에게 분양을 하게 되는데, 이때 일반분양자들에게 분양하는 가격을 일반분양가라고 합니다.

따라서 3.3㎡당 공사비 360만원을 들여서 공사를 한 뒤에 일반분양가를 평당 1,200만원이나 되게 분양을 한다면 그 차액이 바로 이익이기 때문에 일반분양가가 얼마인지 여부는 재건축·재개발사업수익에 결정적으로 영향을 미치게 되는 것입니다.

[일반분양가가 높을수록 많은 이익이 발생함]
[일반분양가가 높을수록 많은 이익이 발생함]

그래서 시행하는 조합이나 건설회사는 가급적 일반분양가를 높여서 분양을 하려고 하였고, 이에 따라 2000년도 이후에 일반분양가가 엄청나게 상승을 하게 되었습니다.

3. 사업수익 계산례

자 그러면 실제로 사업수익이 어느 정도 발생하는지를 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

기존에 있던 10채를 부수고 75㎡ 20채를 신축하여 그 중 10채는 소유자들에게 주고 나머지 10채를 일반분양하는 것으로 가정하겠습니다.

① 공사비는 ㎡당 130만원으로 가정하고, 75㎡ 20채를 지으려고 하면 75㎡ × 20채 × 130만원= 19억 5,000만원이 소요됩니다.

② 10채를 일반분양하게 되는데 ㎡당 500만원에 일반분양한다고 가정하면 75㎡ × 10채 × 500만원 = 37억 5,000만원이 일반분양수입이 됩니다.

③ 그러면 사업수익은 18억원 (37억 5,000만원 – 19억 5,000만원)이 됩니다. 그런데 여기서 사업을 하는데 각종 비용이 들어가니까. 이 비용을 공제하더라도 10억원 이상의 이익이 발생하겠지요?

4. 결론

일반적으로 “땅 파서 석유가 나오는 것도 아니고, 다 낡은 집 부숴서 어떻게 돈을 벌 수 있다는 거야? 사기치지마 !” 라고 말할 수도 있는데,

① 증가된 용적률에 의하여 조합원들에게 새 집을 주고도 일반분양을 할 수가 있다.

② 일반분양을 하면 수입이 생겨서 공사비와 사업비를 모두 지급하고도 이익이 남는다.

가 가능한 것입니다.


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