Q 지분제사업으로 재건축이 추진되는 곳의 조합원입니다. 시공자에서 평당 900만원으로 조합원 분양가를 책정했다고 하는데 조합원이면 누구나 900만원으로 분양을 받을 수 있는 것인가요?
A 결론부터 말씀드리면 평당 900만원이라는 가격은 신축아파트를 조합원이 분양받는다고 가정했을 때 조합원들이 분양받는 가격의 평균이라고 할 수 있습니다. 지분제사업에서 조합원 분양가는, 지분제 계약의 내용이 시공자와 조합간의 계약에 기초하는 것이기 때문에 그 성격을 일률적으로 말하기는 어려운 측면이 있습니다.
하지만 예를 들어 통상 시장에서 쓰는 용어인 로열층을 분양받는 조합원과 저층을 분양받는 조합원 사이에 가격이 차이가 나지 않는다고 하면 이것은 두 조합원간의 형평이 어긋나는 것이라고 할 수 있겠습니다. 로열층과 저층을 똑같이 900만원에 분양받아서 바로 매도한다고 가정해 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.
대부분의 조합원들은 매도할 때 받을 수 있는 가격이 로열층이냐 저층이냐에 따라 차이가 많을 것이라 예상할 것입니다. 이것은 단순히 층에 국한된 문제만은 아닙니다. 아직까지 우리나라 부동산은 향에 대한 선호도가 많은 편인데 남향을 분양받는 조합원과 서향을 분양받는 조합원의 분양가가 똑같다면 이것 또한 형평에 어긋나게 될 것입니다. 결국 조합원 분양가가 얼마라는 것은 전체적인 조합원의 평균 분양가 수준으로 이해되어야 합니다.
여기서 파생하는 문제가 평균적인 분양가 수준을 어떻게 전체 조합원에게 합리적으로 부담하도록 할 수 있을까라는 것이고 여기에 감정평가가 필요한 것입니다. 다른 의미로는 조합원이 분양받는 아파트의 세대별 가격을 산정한다는 것은 조합원이 어떤 세대를 분양 받더라도 공정한 비용분담을 가능케 하는 기능을 한다고 볼 수 있습니다.
참고로 아파트 분양가를 산정하기 위해 감정평가에서 고려하는 것을 간략하게 살펴보면 앞서 설명 드린 대상 아파트의 층이나 향 이외에 아파트 평면, 지역 및 아파트 면적(평형)별 선호도, 해당 아파트의 단지 내 위치 등과 주거환경에 영향을 미치는 일조나 조망, 소음, 인접 세대와의 프라이버시 침해 정도 등 아파트 가격에 영향을 미치는 제반 사항을 고려합니다.