17. 매도청구(4)
이런 경우에는 최고장을 누구에게 보내야 하는가?
[ Key Point ]
◯매도청구를 하려면 사전에 최고장을 매도청구대상자에게 보내야 합니다.
◯그런데 실제적으로 누구에게 보내야 하는지가 문제가 되는 경우가 있습니다.
◯쉽게 생각하여 매도청구대상자에게 보내면 된다고 생각하겠지만 아래에서 보시는 바와 같이 애매한 경우가 있으니, 함께 살펴보도록 하겠습니다. 그리고 최고장은 몇 번을 보내야 할까요?
1. 공유자일 경우
①등기부상에 여러 사람이 소유하고 있는 공유자일 경우
→반드시 공유자 모두에게 발송
②최고장 수신인 란에 ‘A, B, C 귀하’라고 기재하고 그중 1명에게만 발송하면 절대 안됨.
2. 매매하여 대금은 전부 지급되었으나 아직 등기이전이 안된 경우
◯현재 등기부상 소유자에게 발송
3. 등기부상 명의자가 사망한 경우
◯주변 사람 말에 의하면 등기부상 소유자가 사망하였다고 할 경우
→사망자의 상속인을 정확히 파악하기 힘듦.
→정확하지 않은 상속인들에게 하지 말고 사망자에게 발송
→추후 매도청구소송 진행중에 변호사가 정리함.
4.등기명의자 이외에 실소유자가 따로 있는 경우
◯실 소유자가 있더라도 등기부상 소유자가 법적으로 인정받는 소유자임.
→등기부상 소유자에게 발송
18. 매도청구(5)
매도청구의 방법 및 매매대금 결정방법, 그리고 매도청구소송 소요기간
[ Key Point ]
◯매도청구를 할 때에 청구방법을 어떻게 하여야 할까요? 그냥 매도청구대상자에게 우편으로 매도청구한다고 서면으로 보내면 될까요? 아니면 전화를 하면서 녹음을 해 놓으면 될까요? 또는 공증을 하여야 할까요? 그러면 매도청구를 했을 때에 매매대금 액수는 어떻게 결정을 할까요? 그리고 매도청구소송을 제기한다고 하는데, 매도청구소송을 제기하면 판결선고 시까지 대략 어느 정도 기간이 걸리나요?
1. 매도청구의 방법
①법원에 매도청구소송을 제기함.
(민사소송)
②소유권이전등기절차이행+인도 청구
③판결이 확정되어야만 소유권 이전이 가능
④단, 인도는 1심 승소판결 후 가집행에 기해 인도집행 가능
2. 매매대금 결정은?
◯매도청구소송 중에 법원이 지정하는 감정인이 평가한 감정평가금액으로 매매대금을 결정함.
3. 1심 소송 소요기간은?
①피고가 여러 명일 경우에 소장 송달에 시간이 소요될 수 있음.
②법원 감정인에 감정도 하여야 함.
③법리 다툼을 하게 됨.
④대략 8개월 정도 안팎, 더 늦어질 수도 있음.
19. 매도청구(6)
조합설립 미동의자에 대한 매도청구와 현금청산자에 대한 매도청구의 차이점
[ Key Point ]
◯매도청구는 원래 재건축조합의 조합설립 미동의자에 대한 것을 말하였습니다. 그러다가 현금청산자에 대하여도 매도청구의 법리를 적용하라는 대법원 판결에 따라 재건축조합의 경우에 현금청산자에게도 매도청구를 하게 된 것입니다.
◯그러면 이 2가지 매도청구의 차이점을 알아보도록 하겠습니다.
1. 조합설립 미동의자에 대한 매도청구
◯사업시행계획인가 고시 있은 날로부터 30일 이내에 최고
◯미동의자는 2개월 이내 회답
◯위 기간 만료일로부터 2개월이내에 매도청구
2. 현금청산자에 대한 매도청구
◯관리처분계획인가 고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상 협의
◯그 기간 만료일로부터 60일 이내에 매도청구소송 제기
◯지연시 지연이자 지급
매도청구 관련 판결례
토지만을 소유한 경우 최고를 하여야 하는지 여부
[ Key Point ]
◯매도청구와 관련하여 유의하여야 할 판결례를 1개 소개하도록 하겠다.
◯재건축조합의 사업구역이 주택단지가 아닌 경우가 포함되었을 경우에 토지만을 소유하고 있다는 등의 이유로 최고를 하지 않았을 경우에 서울고등법원 판결례인데, 이런 판결을 받지 않으려면 최고를 반드시 하는 것이 좋다.
【판결요지】
甲 주택재건축정비사업조합이 사업구역 내 부동산의 소유자인 乙 주식회사를 상대로 매도청구권을 행사하였으나, 乙 회사가 주택단지 내의 토지만 소유하고 있다는 등의 이유로 매도청구 전에 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거치지 않은 사안이다.
구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 의한 주택재건축사업을 시행함에 있어 주택단지 내의 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 경우에는 구 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이들에 대한 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없으나, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합 설립 인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조 제3항에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하고, 이러한 자는 구 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 가지므로, 이들에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 구 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 하는데,<중략> 乙 회사에 대한 최고 절차를 거치지 않은 甲 조합의 매도청구권 행사가 부적법하다고 하다고 판시하였다.