14. 매도청구(1)
매도청구란 무엇인가? 매도청구 대상자는?
[ Key Point ]
◯ 일반적으로 정비사업에 있어 매도청구는 재건축사업조합설립에 동의하지 않는 미동의자를 대상으로 하는 것을 말합니다.
◯ 그런데 현금청산대상자에 대하여도 매도청구법리를 준용하면서 매도청구는 그 범위가 넓어지게 되었습니다.
◯ 그러면 매도청구란 무엇이고, 매도청구 대상자는 누구인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 매도청구란 무엇인가?
◯ 매도청구라 함은 재건축사업에 있어서 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자를 상대로 조합 또는 사업시행자가 매도청구 대상자 소유의 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구하는 권리를 말한다(법 제64조).
◯ 이를 고유 의미의 매도청구라고 이해하면 되고, 이 고유 의미의 매도청구는 분양미신청자 등 현금청산대상자를 상대로 제기하는 재건축사업의 매도청구와는 다른 개념이다.
◯ 현금청산대상자를 상대로 제기하는 매도청구는 고유의 매도청구 법리를 준용하여 제기되는 것으로써, 요건과 대상자가 다르다.
2. 매도청구의 예외가 있는가?
◯ 재건축사업의 매도청구대상자라고 하더라도 아래의 경우에는 매도청구를 하지 않고 토지수용으로 가능하다.
① 천재지변이나 안정상 불가피하여 시장·군수가 직접 또는 토지주택공사등을사업시행자로 지정하는 경우(법 제26조제1항제1호)
② 지정개발자로 정비사업을 시행하게 하는 경우(법 제27조제1항제1호)
3. 매도청구 대상자
◯ 법 제64조제1항에 아래와 같이 매도청구대상자를 규정하고 있다.
1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
15. 매도청구(2)
매도청구소송 시점 및 방법
[ Key Point ]
◯ 예전에는 재건축조합의 미동의자에 대한 매도청구소송은 조합설립인가 후 지체없이 하도록 되어 있었습니다.
◯ 그런데 이 것이 법이 개정됨으로 인하여 그 시기가 변경되었습니다.
◯ 그리고 매도청구는 어떤 방법으로 하여야 할까요? 그냥 내용증명우편으로 매도청구한다고 통지하면 되는 것일까요?
1. 매도청구의 시점
◯ 일반적으로 우리가 알고 있는 예전의 매도청구는 재건축조합설립인가 후에 지체없이 하는 것으로 알고 있다.
◯ 그런데 법이 개정됨으로 인하여 사업시행계획인가 후로 변경이 되었다.
◯ 법 제64조를 보면 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 최고(촉구)절차를 진행하여야 한다.
2. 매도청구는 어떤 방식으로 하는가?
◯ 매도청구는 내용증명우편 등으로 ‘매도청구한다’라는 방식으로 해서는 안되고, 최고(촉구)절차를 거친 뒤에 법원에 매도청구소송을 제기하여 매도청구대상자 소유의 부동산에 대한 소유권이전등기절차이행을 구하는 민사소송으로 진행하게 된다.
16. 매도청구(3)
매도청구의 최고, 내용, 회답기간, 최고 횟수는?
[ Key Point ]
◯ 매도청구를 해야 하는 시기, 절차 등에 관하여 알게 되었는데, 그러면 갑자기 매도청구 대상자를 피고로 하여 법원에 매도청구소송을 제기하면 되는 것일까요?
◯ 매도청구 대상자는 일반적으로 조합설립 미동의자, 또는 사업시행자지정 미동의자이기 때문에 다시 한 번 더 기회를 주기 위하여 일단 촉구(최고)를 하고 일정한 기간을 주게 되어 있습니다.
◯ 그 이외에 매도청구의 내용, 회답기간, 최고의 횟수 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
1. 최고는 누가 누구를 대상으로 하여야 하는가?
◯ 매도청구는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 촉구부터 하도록 법에 규정되어 있습니다. 그런데 누가 누구를 대상으로 하여야 할까? 아래와 같다.
① 조합 또는 신탁업자등사업시행자가
② ‘조합설립에 미동의한 자, 신탁업자등 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자’에게 동의여부를 회답해 달라고 먼저 촉구를 하여야 함.
③ 반드시 서면으로 촉구해야 함.
④ 일반적으로 내용증명우편으로 발송함.
2. 언제, 어떤 내용으로 해야 하는가?
◯ 아래의 기간, 내용으로 하여야 한다.
① 재건축사업 사업시행계획인가 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 해야 함.
② 동의여부를 회답해 달라고 촉구함.
3. 최고받은 자는 언제까지 회답을 하여야 하는가?
① 촉구(최고)서를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 함.
② 2개월 이내에 회답하지 않으면?
→동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주됨.
4. 최고를 몇 번 하여야 하는가?
① 1번만 상대방에게 도달되면 됨.
② 내용증명 반송되면 다시 발송.
③ 그런데 이때 도달안된 사람들에 대하여 최고서를 다시 발송하는데 신경써느라고 먼저 도달된 사람에 대한 매도청구시점을 놓치면 안됨.