[ Key Point ]
◯조합원 분양신청을 시작할 때에 조합은 토지등소유자들에게 분양신청안내문을 보내게 됩니다.
◯이 때 안내문에는 법령에서 정하고 있는 통지해야 할 사항을 포함하여야 하고, 특히 분양신청을 하면 어느 정도의 돈을 납부해야 하는지 분담금 내역을 기재하도록 되어 있습니다.
◯그래서 분양신청안내문에 기재해야 할 내용과 안내문에 기재된 분담금 실제 기재례를 살펴보도록 하겠습니다.
1. 분양신청 통지문에 기재해야 할 내용
◯도시정비법 제72조, 동 시행령 제59조에는 사업시행자가 토지등소유자에게 분양신청 통지를 할 때에 그 통지문에 포함해야 할 사항에 대하여 규정하고 있다. 아래 법과 시행령 조문 중에 밑줄친 부분이 통지해야 할 내용들이다. 따라서 안내문에 이 내용들이 포함되어 있어야 한다.
도시정비법 제72조
제72조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2021. 3. 16>
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
도시정비법 시행령 제59조
제59조(분양신청의 절차 등) ①법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
3. 분양신청기간 및 장소
4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
5. 분양신청자격
6. 분양신청방법
7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
9. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
②법 제72조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항
2. 분양신청서
3. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
◯위 조항은 개정되어 2018. 2. 9.시행되었는데, 개정 전에는 “개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항”만을 통지하면서 분양신청안내를 하면 되었으나, 개정 법은 사전에 분양대상자별로 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 종전감정평가를 먼저 하여 그 감정평가금액을 통지하도록 하였다. 이는 종전에 자신의 종전자산평가금액이 얼마인지도 모른 채 분양신청을 하도록 함에 따라 분양신청을 할지 말지를 결정하기가 쉽지 않도록 한 단점을 보완하기 위함이다.
◯그런데 종전감정평가를 하려면 감정기간이 많이 필요하기 때문에, 분양신청통지 시작일을 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 개정 전에는 60일 이었던 것을 120일로 하여 기간을 좀더 늘려 주었다.
◯이러한 절차에 따라야 하는 기준일을 위 부칙에 기재된 바대로 2018.2.9.이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용하도록 하였다.
◯개정 법에 의하여 토지등소유자들은 자신의 종전감정평가금액을 충분히 알고 분양신청기간을 통지받기 때문에 분양신청여부에 대한 결정을 조금 더 쉽게 할 수 있게 되었다.
◯시행령 제59조제1항은 일간신문에 공고하여야 하는 사항을 규정한 것이고, 제2항은 통지하여야 하는 사항을 규정한 것이다. 물론 많은 사항이 중복된다.
◯시행령 제59조제1항제7호인 “7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법”은 토지등소유자가 아니어서 통지를 할 수가 없는 사항이기 때문에, 공고할 사항에는 포함되나 통지할 사항에는 포함되어 있지 않다.
2. 분담금 관련 실제 기재례
◯분양신청안내문에 공통적으로 기재되어 있는 내용도 있지만 ‘1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격), 2. 분양대상자별 분담금의 추산액’을 기재하도록 되어 있기 때문에, 안내문과 별도로 개별조합원에 대하여 권리가액이나 종전자산평가금액을 기재한 문서가 함께 첨부되어 온다.
◯그 기재례를 살펴보면 아래와 같다. 먼저 각 개인에 대하여 종전평가금액과 개략적으로 산정한 조합원 권리가액이 기재되는 경우이다.
◯그리고 공통기재사항으로 기존 소유 면적에 따라 아래와 같이 추정분담금을 기재하고 있다.
