Q 비교표준지와 평가대상 토지를 비교할 때 고려하는 ‘그 밖의 요인’이란 무엇인가요?
A 비교표준지를 기준으로 토지를 평가할 때 ①비교표준지 선정 ②시점수정 ③지역요인비교 ④개별요인비교의 과정을 거친다고 지난 번 기고에서 말씀드렸습니다. 위 4가지 사항이외에 고려하는 항목이 ‘그 밖의 요인’입니다.
비교표준지 선정부터 개별요인 비교까지의 항목이 표준지와 평가대상 부동산의 물리적 특성이나 공법상 제한사항 등을 직접적으로 비교하는 것이라고 한다면 그 밖의 요인은 표준지나 평가 대상 토지와 동일 또는 유사한 인근에 소재하는 거래사례나 기존에 평가되었던 평가선례 등과 비교하는 것이라 할 수 있습니다.
그 밖의 요인을 참작하는 것이 필요한 이유는 표준지와 평가대상 토지의 물리적, 행정적 사항 등을 비교하는 것만으로는 적정 지가수준을 반영하는데 한계가 있기 때문입니다. 즉, 표준지의 가격 수준과 실제 거래 가능한 가격수준이 차이가 있는 경우 이를 반영하기 위한 절차라고 할 수 있으며 관계 법령상 평가 기준이 표준지 공시지가를 기준하도록 되어 있기 때문에 여기에 거래사례나 평가선례를 추가적으로 참작하여 평가액의 적정성을 기하기 위한 것이라 할 수 있습니다.
예를 들어 표준지를 기준으로 산정한 가격수준이 800만원이고 근접한 거리에 거래된 평가대상 토지와 유사한 거래사례나 평가선례가 1,000만원이라고 한다면 800만원과 1,000만원 사이의 격차를 감안할 필요가 있을 것이며 이러한 작업이 그 밖의 요인 보정이라고 할 수 있습니다.
이를 위해서는 인근지역에서 거래된 사례나 평가된 선례 자료의 조사 및 수집하여 비교 가능한 사례를 선정하여야 하며 거래(평가)사례를 단순히 적용하는 것이 아니라 거래(평가)사례와 표준지 또는 평가대상 토지와의 제반특성을 비교하는 작업이 선행되어야 합니다.
그 밖의 요인이라는 용어는 비교적 최근에 개정된 것으로 과거에는 ‘기타요인 보정’이라는 용어를 사용하였습니다. 양자를 적용하는 방법에는 별다른 차이가 없으며 용어 변경에 따라 기존에 고려하지 않았던 새로운 항목이 추가된 것은 아닙니다.