Q 정비사업구역에서 관리처분을 위해 토지를 평가하는 경우 그 절차와 방법이 어떻게 되는지요?
A 도시 및 주거환경정비법에서는 관리처분을 위해 토지를 평가하는 경우 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격으로 산정하도록 규정하고 있습니다. 간혹 조합설립시점에서 감정평가를 받을 수 있도록 요청하는 경우가 있는데 이는 당연히 법률 규정과 부합하지 않습니다.
또한 추정분담금상의 금액은 엄밀히 얘기해서 감정평가 금액이라고 하기에는 무리가 있습니다. 더불어 사업이 진행됨에 따라 지가수준이 상승하는 것이 일반적이라고 본다면 토지등소유자 입장에서도 조합설립 시점에 평가금액을 확정시키는 것이 반드시 유리하다고 볼 수 없을 것입니다.
감정평가를 위해서는 먼저 평가대상 목적물을 확정하는 것이 필요하고 현장실사를 통해 제반 서류와의 일치 여부, 대상 물건의 현황, 가격수준 등을 조사한 후 관리처분총회 1개월 전까지 감정평가금액을 통지합니다.
일반적으로 토지의 평가는 ①표준지 공시지가를 기준으로 ②사정보정 ③시점수정 ④지역요인비교 ⑤개별요인비교 ⑥그 밖의 요인 비교 등의 요인 비교치를 산정하여 결정됩니다.
표준지 공시지가를 기준으로 한다는 것이 표준지 가격수준으로 평가하는 것이 아니라 평가자의 주관을 배제하기 위해 평가기법을 법률로서 정한 것이라는 것은 2015년 3월 16일자 45호에 기고한 바 있습니다.
토지의 평가를 이해하기 위해서는 먼저 ‘표준지 공시지가’라는 것이 무엇인지를 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 전국에 공시지가 산정대상이 되는 필지는 약 3,178만개입니다. 이 수많은 토지의 공시지가를 산정하기 위해서는 그 기준이 되는 토지가 필요하고 이를 위해 약 50만개의 토지를 선정하여 감정평가사가 조사평가하는데 이를 표준지라고 합니다.
그 외 개별토지 공시가격은 표준지를 기준으로 지방자치단체에서 토지가격비준표라는 것을 통해 산정되며 이를 개별공시지가라고 합니다. 다음 시간에는 표준지와 평가 대상 토지를 어떻게 비교하는지 살펴보겠습니다.