재개발사업은 정비사업구역 내 종전 건축물을 모두 철거하고 새로운 아파트, 상가를 건축하는 사업이다. 사람이 살아가는데 필요한 의식주 중에 ‘주’를, 그것도 대규모로 공급하는 만큼 공익사업의 성격을 지닌다고 평가할 수 있고, 관련하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하여 강제수용절차도 가능하다. 이러한 성격 탓에, 재개발사업은 기본적으로 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 있으면 조합을 설립할 수 있고, 이때 나머지 1/4의 토지소유자도 조합원으로 강제 가입하게 된다. 내가 아무리 반대해도 법적으로 조합원의 지위를 가지게 된다.
조합원 지위는 이후 분양신청 절차에서 지속 여부가 결정된다. 사업시행인가 후 분양신청을 하는 자는 계속하여 조합원 지위에 있게 되지만, 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 만료일 다음 날에 조합원 지위를 잃고 현금청산자의 지위를 가지게 된다. 분양신청 여부는 재개발사업에서 가장 중요한 선택이라 할 수 있다.
이후 재개발사업이 진행되면 현금청산자는 현금청산 절차로 재개발사업에서 완전 이탈을 하고, 조합원은 희망하는 아파트 또는 상가를 분양받아 입주함으로써 사업은 종료하게 된다. 재개발사업은 보통 이런 모습으로 진행되기에 ‘현금청산자가 다시 조합원이 될 수 있는가’라는 물음은 매우 낯설다.
물론 현금청산자가 다시 조합원이 되는 사례는 있다. 재개발조합에서 분양률을 높이기 위해 또는 사업계획이 현저히 변경되는 경우 재분양신청 절차를 진행하게 되는데, 이때에는 현금청산자가 분양신청을 하여 다시 조합원이 될 수 있다. 그렇다면 총회의결을 통해 현금청산자 지위를 일률적으로 조합원 지위로 변경할 수 있을까. 이에 대한 판단이 얼마 전 대법원에서 쟁점으로 다루어졌다.
대법원 2021.2.10. 선고 2020두48031 판결은 “주택재개발정비사업조합의 조합원이 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음 날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실한다. 그 후 그 분양신청절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료나 폐지 등으로 실효된다고 하더라도 이는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이므로 그 이전에 발생한 조합관계 탈퇴라는 법적 효과가 소급적으로 소멸하거나 이미 상실된 조합원의 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수는 없다. 조합이 새로운 사업시행계획을 수립하면서 현금청산대상자들에게 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하는 것은 단체 자치적 결정으로서 허용되지만 그 기회를 활용하여 분양신청을 함으로써 조합에 재가입할지 여부는 현금청산대상자들이 개별적으로 결정할 몫이지, 현금청산대상자들의 의사와 무관하게 조합이 일방적으로 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 회복하는 것으로 결정하는 것은 현금청산사유가 발생하면 150일 이내에 현금청산을 하도록 규정한 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제1항의 입법 취지에도 반하고, 현금청산대상자들의 의사와 이익에도 배치되므로 허용되지 않는다고 보아야 한다”고 하여 재개발사업조합이 일방적으로 현금청산자들을 상대로 조합원의 지위로 회복하는 의결을 할 수 없다고 판시하였다(이러한 내용을 정관에 두어서도 안된다).
조합원 지위 여부는 그 조합원의 의사에 따라야 하고 제3자가 이에 관여할 수 없다는 점에서 위와 같은 대법원 판단은 타당하다고 생각된다. 아울러 재분양신청으로 조합원 지위를 다시 회복할 수 있는 점 역시 조합원의 의사에 따른 것으로 위 논리와 같은 결을 가진다.