6. 조합원 자격 취득 및 상실
가. 사업별 조합원 자격 취득
◯ 재건축조합과 재개발조합의 조합원이 될 수 있는자는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라고 함) 제2조제9호의 ‘토지등소유자’에 해당하여야 한다(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자에 한함). 재건축사업과 재개발사업에서의 토지등소유자 개념은 아래와 같이 다르다.
◯ 재개발사업 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
◯ 재건축사업 : 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
◯ 따라서 재개발사업은 조합설립이 되면 토지등소유자는 무조건 조합원이 되며, 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자(조합설립동의서를 제충한 자)만 조합원이 된다.
◯ 위 조합원의 자격은 법에 규정된 내용이기 때문에 조합정관에 위와 다른 내용을 포함하여 조합원자격을 달리하면 그 것은 무효가 된다.
나. 정관상 조합원 자격 조항
◯ 그래서 정관상 조합원의 자격에 관한 조항에 아래와 같이 재건축조합과 두는 것이 바람직하다.
◯ 재건축조합 정관 : 제9조(조합원의 자격 및 상실) 조합원은 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(이하 “토지등소유자”라 한다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 자는 조합원 분양신청기한종료일(연장시에는 연장종료일)까지 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.
◯ 재개발조합 정관 : 제9조(조합원의 자격) 조합원은 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(토지 및 건축물 소유자 포함) (이하 “토지등소유자”라 한다)로 한다.
다. 동일인이 2개 이상 소유, 여러 명이 1개를 공유할 경우 등
◯ 토지등소유자 중에 동일인이 2개 이상의 물건을 소유하거나, 여러 명이 1개를 공유하는 등 다양한 경우가 있다.
◯ 이런 경우에 조합원을 몇 명으로 할 것인지가 문제가 되는데, 국토부 표준정관 제9조에 이에 관하여 규정하고 있는데, 이 조항대로 해석을 하면 안된다. 왜냐하면 국토부 표준정관이 공포된 이후에 법령이 계속 개정되어 표준정관의 내용과 다르게 되어 있기 때문이다.
◯ 따라서 이 조합원 자격에 관해서는 법 제39조(조합원의 자격 등), 법 시행령 제37조(조합원)를 참조하여 조합원이 몇 명이 되는 것인지를 계산해 보아야 한다.
라. 정관에 삽입하여야 할 내용
◯ 법, 시행령, 표준정관을 보면 조합원의 자격취득에 관해서만 규정해 놓고 있으며, 중요한 내용인 조합원자격상실에 관해서는 규정하고 있지 않다.
◯ 법, 시행령에 없고 판례에 의하여 조합원자격상실이 판시된 경우가 있는데 분양신청 안 한 조합원, 분양계약을 체결하지 않은 조합원의 조합원 자격상실에 관한 것이다.
◯ 다음의 내용을 반드시 삽입해 주기 바란다 “⑤조합원이 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않았을 경우에는 분양신청기간 종료일 다음 날에, 관리처분계획이 정하는 바에 따라 분양계약기간내에 분양계약을 체결하지 않은 경우에는 분양계약기간 종료일 다음 날에 조합원 지위를 상실한다.”
◯ 위와 같은 조항을 삽입하면 명쾌하게 해결할 수 있다.
7. 조합원의 권리의무, 현금청산자의 정비사업비 부담
◯ 조합원의 권리·의무는 법령에 규정되어 있지 않고 정관에 규정된다.
◯ 국토부 표준정관 제10조에 ‘조합원의 권리·의무’로 규정되어 있는데, ‘1.토지 또는 건축물의 분양청구권, 2. 총회의 출석권․발언권 및 의결권, 3. 임원의 선임권 및 피선임권, 4. 대의원의 선출권 및 피선출권’ 조항은 문제가 되지 않는데, ‘5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부의무’ 조항이 문제가 되고 있다.
◯ 위 5호에 정비사업비 부담에 관한 것은 조합원으로서 당연한 것인데, 분양신청을 안 하거나 분양계약을 체결하지 않아 조합원지위를 상실하게 될 경우에 위 5호가 적용되지 않기 때문이다.
◯ 따라서 현금청산자가 조합원지위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비를 현금청산자에게 부과하고자 할 경우에는 최소한 아래와 같이 정관에 규정을 두는 것이 좋다.
◯ 정비사업비를 현금청산자에게 무조건 부과하는 것으로 규정할 수도 있지만, 아래의 내용은 현금청산으로 인하여 조합에 손해가 발생한 경우에만 청구하는 것을 전제로 하여 작성된 예이다.
◯ 따라서 조합에 손해가 발생하지 않아도 일정액을 현금청산자에게 부과하고자 할 경우에는 그 내용을 다르게 작성해야 함을 유의하시기 바란다.
5. 조합원이 조합원 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않았거나 분양계약기간내에 분양계약을 체결하지 않아 조합원지위를 상실하고 현금청산자가 되는 경우에는 아래의 기준에 따른 비용을 부담하여야 한다. 이때 조합은 현금청산자에게 지급하여야 할 청산금이 있을 경우에는 현금청산금에서 아래 비용을 공제할 수 있고, 지급할 청산금이 남아 있지 않을 경우에는 별도로 청구할 수 있다.
가. 현금청산자가 조합원으로서 분양신청 또는 분양계약등을 하여야 할 조합원 공급세대수가 분양신청 또는 분양계약을 체결 안함으로 인하여 일반분양분으로 전환되어 공급되기 때문에, 일반분양금액이 조합원분양금액보다 적을 경우에는 조합에 손해가 발생한 것으로 산정하여 그 손해액을 현금청산자가 부담하여야 한다.
나. 손해가 발생하였는지에 대한 판단기준은 인가된 관리처분계획상 조합원분양분의 ㎡당 평균 분양대금과 일반분양분 종후감정평가금액의 ㎡당 평균분양대금을 비교하여 일반분양분 ㎡당 평균분양대금이 조합원분양분의 ㎡당 평균 분양대금보다 낮을 경우에 손해가 발생한 것으로 본다.
다. 각 현금청산자 1인이 부담하여야 할 금액은 아래와 같이 계산한다.
1) 총 손해액 : 현금청산자로 인하여 증가되는 일반분양세대수 × 총 일반분양세대수의 평균공급면적(㎡) × ㎡당 위 나.항의 손해액
2) 현금청산자별 개별 손해부담액 : 총 손해액 × ( 각 개별 종전자산가액 / 현금청산자 전부의 종전자산가액의 합)
3) 주택과 상가등 복리시설의 경우에는 위 기준에 의하여 별개로 계산한다.