Q 현재 거주하는 지역이 재개발구역으로 지정되면서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었습니다. 이런 용도지역의 변경이 감정평가에도 어떻게 반영되나요?
A 통상 제1종일반주거지역은 저층 중심의 주거지역을, 제2종일반주거지역은 중고층 중심의 주거지역을 말합니다. 따라서 재개발구역으로 지정되면서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다면 개발행위를 하여야 하는 시행자 입장에서는 용적률이 증가할 것이고 건축가능 세대수 역시 증가하여 사업에 긍정적으로 작용할 것입니다.
그렇다면 개별토지를 평가할 때 용도지역 변경도 반영해야 할까요? 평가에 반영하는 것은 원칙적으로 어렵다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 용도지역을 변경한 목적은 재개발사업을 시행하기 위한 것이기 때문입니다. 반면에 재개발사업 전에 당해 사업과 별개로 용도지역의 변경이 있었다면 이는 당연히 평가에 반영되어야 합니다. 즉 정비계획수립으로 인한 용도지역 변경은 그 해당 사업목적을 위한 것으로 한정적으로 해석해야 한다고 볼 수 있습니다.
반대의 경우를 생각해보면 좀 더 쉽게 이해가 될 수 있습니다. 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 종상향이 된 것이 아니라 일반상업지역에서 일반주거지역으로 종하향이 된 경우 해당 토지를 일반주거지역으로 보아야 하는지가 문제될 수 있습니다.
흔하지는 않지만 실제로 발생하는 사례입니다. 이 글을 읽는 독자께서는 이미 예상하시겠지만 일반상업지역으로 보는 것이 맞습니다. 비슷한 사안으로 정비구역 지정으로 토지가 공원으로 지정되는 경우 도시계획시설 지정에 따른 가치하락분을 반영하지 않는 것을 들 수 있습니다. 재개발사업구역이 해제되는 경우 종래의 용도지역으로 환원된다고는 점을 고려해 보신다면 왜 감정평가에서 종상향의 반영이 어려운지를 보다 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다. 용도지역 환원에 관해서는 논란의 여지가 있을 수 있으나 정비구역 해제에 관한 법 규정이 제정되면서 조합이 해산된 경우 종래의 용도지역으로 환원한다는 규정이 신설되어 어느 정도 논란이 해소된 상태라고 볼 수 있습니다.