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지상권 설정 토지와 다수 필지 소유자
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지상권 설정 토지와 다수 필지 소유자
  • 맹신균 변호사
  • 승인 2020.10.30 09:33
  • 댓글 0
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1. 지상권 설정된 토지=주거환경개선사업, 재개발사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다(시행령 제33조제1항제2호 나목).

주택재건축사업에 있어 토지에 지상권이 설정되어 있다하더라도 토지 소유자의 동의만으로 족하고, 지상권자와의 대표자선임동의서는 필요하지 않다.

금융기관이 설정한 소위 담보지상권은 민법에서 예정한 진정한 지상권이 아니지만 법상 토지등소유자 산정시 담보지상권자도 포함하여야 한다.

동일인 소유인 토지와 그 지상의 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다 하더라도 토지등소유자 수의 산정에 있어서는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 그 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정한다(대법원 2015.3.20. 선고 2012두23242 판결).

1인이 소유하는 수필의 토지 전부 또는 일부에 지상권이 설정된 경우 소유자가 서로 다른 것으로 보아 토지등소유자를 2인으로 산정한 사례도 있으나, 대법원 2015.3.20. 선고 2012두23242 판결에 따라 이 경우도 토지등소유자 1인으로 산정한다.

2. 다수 필지 소유자=주거환경개선사업, 재개발사업의 경우 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정한다(시행령 제33조제1항제1호 다목).

토지등소유자가 20인 미만으로서 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다(시행령 제33조제1항제1호 다목 단서).

재건축사업의 경우 1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정한다(시행령 제33조제1항제2호 나목)(대법원 2013.11.14. 선고 2011두5759 판결).

3. 1세대와 토지등소유자 산정=도시정비법 제39조제1항제2호 및 조합 정관은 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있으나, 이는 조합원의 자격에 관한 규정일 뿐으로서 위 규정이 토지등소유자 동의자 수 산정방법에 어떠한 영향을 미치는 것은 아니다. 따라서 토지등소유자 산정방법에 있어 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자를 그 수만큼 산정하여야 한다.

4. 신탁부동산과 위탁자=신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이므로, 신탁자가 여러 명이라 하더라도 수탁자 1명만을 토지등소유자로 산정해야 한다.

2015.9.1. 개정된 도시정비법 제2조제9호에 의하면 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.


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