리모델링에도 임대주택을?… 서울시 구상에 사업 침체 우려

서울시가 증축형 리모델링사업에서 공공성 확보를 위해 검토에 나섰다. 현재로서는 용적률 인센티브제를 도입해 일정 부분을 임대주택으로 건립하도록 요구할 가능성이 높은 상황이다. 업계에서는 리모델링에 임대주택을 강요할 경우 일반분양분이 줄어들어 사업이 위축될 수 있다는 우려가 나온다.

지난 1일 시는 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비 추진계획’ 수립을 위해 내년 1월 용역을 발주하겠고 밝혔다.

시가 정보소통광장을 통해 부분공개한 추진계획에 따르면 기본계획을 재정비하면서 리모델링사업 완료 후 도시과밀 현상 등을 감안한 공공성 확보 방안을 마련할 계획이다. 이 외에도 사업성이 부족한 단지들을 대상으로 실질적인 지원방안을 고민하고, 세대수 증가형 리모델링에 몰리는 현상을 방지하기 위해 단계적 시행방안을 검토한다.

적정 용적률 체계도 손본다. 이미 기존 용적률이 300% 이상 적용되면서 법적상한용적률을 초과한 단지들의 경우에도 증축형 리모델링 추진이 가능한 방안을 마련하겠다는 것이다.

일선 조합들은 반발하고 있다. 이미 리모델링은 건축법상 완화된 용적률을 적용받고 있지만 세부기준 마련을 통해 사실상 규제책으로 작용할 수 있다는 이유에서다.

서울의 한 리모델링사업장 관계자는 “리모델링은 법적으로 허용용적률 이상의 완화된 규정을 적용받고 있다”며 “만약 시가 공공성 확보를 이유로 리모델링에 대한 기준·상한 용적률을 정하고, 인센티브제를 도입해 임대주택을 강요한다면 더 이상 신규 사업장을 기대하긴 힘들 것”이라고 지적했다.

실제로 ‘건축법’ 제5조 및 ‘건축법 시행령’ 제6조에 따르면 사용승인을 받은 후 15년 이상 경과해 리모델링이 필요한 건축물의 경우 관련법 적용 완화 대상에 포함하고 있다. 적용 완화 내용은 용적률과 건폐율, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 등이 해당된다. 또 주택법상 리모델링은 전용면적 30% 이내에서 기존 대비 최대 15%까지 세대수를 늘릴 수 있다. 즉, 기존 용적률 300%인 단지가 전용면적이 30% 증가하면 용적률은 390%까지 늘어나는 셈이다.

이러한 가운데 공공성 확보 방안에 대해서는 아직까지 구체적인 세부 계획은 없다는 게 시의 공식적인 입장이다. 다만, 기반시설 설치 및 임대주택 확보 등에 대한 검토가 이뤄질 가능성은 내비쳤다.

시 관계자는 “현재 공공성 확보와 관련해서는 기반시설 조성과 임대주택 건립 등에 대한 논의에 대해 아직 확정된 게 없지만, 향후 종합적으로 검토할 수 있는 사안들에 포함된다”며 “본격적인 업무용역에 나서기 전 공개할 계획이다”고 말했다.

조합들 사이에서는 과도한 재산권 침해라는 지적도 나온다. 증축형 리모델링의 경우 기존 집을 고쳐서 쓰는 개념으로, 수익창출이 목적이 아니기 때문에 사업성이 낮아 임대주택 확보가 어렵다는 것이다.

또 다른 리모델링사업장 관계자는 “증축형 리모델링은 기존 자원 재활용을 통해 주거기능 향상에 대한 목적이 가장 큰 비중을 차지하고 있다”며 “증축형 리모델링을 추진하더라도 일반분양을 통해 분담금 일부를 충당하는 수준이다”고 말했다. 이어 “단지 세대수가 증가한다는 것만으로 임대주택을 건립하도록 강요한다면 리모델링을 하지 말라는 것과 마찬가지다”며 “시가 기본계획 재정비를 통해 증축형 리모델링에 대한 임대주택 확보가 가능한 지 검토에 나서는 것만으로도 일선 조합들의 사업 추진 의지를 꺾을 수 있다”고 토로했다.

한편, 리모델링 기본계획은 ‘주택법’ 제71조 및 제73조에서 10년 단위로 수립하거나, 5년마다 타당성을 검토하도록 규정돼있다. 시가 이번에 추진하는 기본계획 재정비는 지난 2016년 12월 수립했던 2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획에 대한 타당성을 재검토하기 위한 차원이다. 시는 내년 1월 용역을 발주해 같은해 12월 업무내용을 토대로 리모델링 기본계획을 고시할 예정이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com