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공급 묘책 없다… 재건축도 공공방식?
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공급 묘책 없다… 재건축도 공공방식?
  • 심민규 기자
  • 승인 2020.07.15 16:32
  • 댓글 0
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文 “주택공급 확대” 지시에도
가용택지 없어 사실상 한계치

공공참여 방식 재개발에 이어
재건축에도 적용 가능성 검토

용적률 인센티브 적용 위해선
서울시 ‘35층 룰’ 먼저 풀어야
[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

정부가 수도권에 주택공급량을 늘리기 위한 방편으로 ‘공공재건축’을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

문재인 대통령이 주택공급 확대를 지시했지만, 수도권 내 가용택지는 사실상 한계에 다다른 상황이다. 이에 따라 도심지 내 주택공급량을 늘리기 위해 공공 재개발에 이어 재건축에도 공공방식을 도입하는 방안이 대안으로 떠오르고 있다.

국토교통부는 지난 10일 ‘주택시장 안정 보완대책’을 통해 실수요자를 위한 주택공급을 확대하겠다고 밝혔다. 관계부처 장관과 지자체가 참여하는 경제부총리 주재 ‘주택공급확대 TF’를 구성해 주택공급의 근본적인 확대 방안을 마련하겠다는 방침이다.

국토교통부 1차관을 단장으로 한 ‘실무기획단’도 구성해 세부적인 공급방안을 만들고, 정기적으로 추진상황도 발표하겠다는 계획이다.

문제는 주택공급을 확대할 수 있는 방법이 거의 없다는 점이다. 국토부는 이번 발표에서 △도심 고밀개발 △3기 신도시 용적률 상향 △도시 주변 유휴부지·국가시설 부지 활용 △공공재개발·재건축 △도심 내 공실 상가·오피스 활용 등을 검토 가능한 대안으로 꼽았다. 하지만 수년 전부터 시행되고 있는 고밀개발은 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있는데다, 신도시의 용적률 상향도 도로 등 기반시설 부족 우려가 나오고 있다. 또 서울시 내 유휴부지도 시민들의 공원화 요구 등으로 쉽지 않은 상황이다.

따라서 이번 발표에서 주목되는 대안이 바로 공공재개발에 이은 공공재건축이다. 공공재개발은 주택공급을 늘리기 위해 주택공급활성화지구 내에서 공공시행자가 공공성 요건을 갖춰 추진하는 사업이다. 공공재개발이 적용되는 구역에는 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 인센티브가 적용된다. 전체 공급대상 물량 중 조합원 몫을 제외한 나머지 주택의 절반은 공적 임대로 공급하는 방식이다. 당초 정부는 이러한 공공방식은 재개발에만 적용하겠다는 방침이었다.

하지만 도심지 내 주택공급량을 장기적으로 높일 수 있는 방법은 재건축이 유일한 상황이다. 이미 정부나 지자체 소유의 아파트에 대해서는 공공재건축을 추진하고 있다. 따라서 장기간 사업이 지연되거나, 사업성이 부족한 아파트에도 공공재건축을 도입하면 용적률 상향 등을 통해 주택공급을 늘릴 수 있을 것으로 기대된다.

국토부 관계자는 “공공방식의 재건축을 검토하고 있는 것은 사실”이라며 “공공재건축이 규제 완화로 비춰질 수 있는 만큼 적용 여부에 대해서는 신중하게 판단할 것”이라고 말했다.

다만 전문가들은 공공재건축이 도입되더라도 선결해야 할 숙제가 적지 않다는 지적이다. 먼저 공공재개발이 초기 단계인 만큼 사실 성공모델이 없다는 점이 부담이다. 재개발의 경우 사업성이 낮은 만큼 공공재개발을 적극 도입하려는 구역들이 적지 않다. 하지만 재건축의 경우 주로 강남권에 위치해 있는 만큼 공공성을 우선할 경우 반발이 예상되고 있다.

또 공공재건축 도입으로 용적률 상향 등이 적용되더라도 실제 적용이 어려울 수 있다는 지적도 나온다. 서울시의 경우 신축 아파트에 대해 ‘35층 이하’로 제한하고 있다. 용적률이 높아지더라도 층수 제한에 가로막혀 제구실을 하지 못할 가능성이 높다는 애기다.

한 건축설계 전문가는 “서울시의 35층 룰로 인해 법적상한용적률조차 모두 적용하지 못하는 곳들이 있다”며 “추가 용적률을 준다고 하더라도 35층 제한을 해결하지 못한다면 유명무실한 제도가 될 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com


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