1. 문제의 소재=과밀억제권역(수도권정비계획법 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역)에 위치하지 않은 재건축사업(주택법 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업은 제외)에서 둘 이상의 주택을 소유한 1명의 토지등소유자(정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말하며 도시 및 주거환경정비법 제2조제9호나목)가 조합설립인가 후 주택을 양도하여 여러 명이 소유하게 된 경우 도시정비법 제39조제1항제3호에 따라 그 여러 명을 대표하여 조합원으로 보는 자 외의 토지등소유자도 같은 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 할 수 있는지?
A는 재건축사업 구역(과밀억제권역, 투기과열지구, 조정대상지역 중 어디에도 해당하지 않음)의 오피스텔 15개 실(室)을 소유하였다가 조합설립인가 후 14개 실을 경매에 넘겨 14명이 각각 양수하게 됐다. A를 포함하여 이들 15명은 대표조합원의 선임 및 분양신청에 관하여 의견이 일치하지 않자 대표 조합원이 아닌 토지등소유자도 분양신청을 할 수 있는지 질의했다.
2. 법령해석 사례=도시정비법 제76조제1항에서는 관리처분계획의 수립기준을 정하면서 1명의 토지등소유자가 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하되(제6호), 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업에서 토지등소유자가 여러 채의 주택을 소유하고 있는 경우에는 소유한 주택의 수만큼 공급(제7호나목1)할 수 있도록 하고 있는 바, 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업에서 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 조합설립인가 당시 양도인이 소유하고 있던 주택의 수만큼 주택을 공급할 수 있다.
그런데 도시정비법 제39조제1항제3호에서는 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 주택을 양도하여 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명(대표 조합원)을 조합원으로 보도록 하고 있고 이는 조합설립인가 후 투기세력이 유입되어 조합원의 수가 늘어남으로 인해 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막는 등 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것(의안번호 제1801705호 도시정비법 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조)으로, 투기의 목적이라는 내심의 의사는 외부에서 파악하기 어려우므로 조합설립인가 후 양도로 인해 1명이 소유하던 건축물 등을 여러 명이 소유하게 되었다는 객관적인 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용하도록 한 것(법제처 2017.6.22. 회신 17-0203 해석례 참조)이다.
이러한 대표 조합원 제도의 취지와 관련 규정 체계에 비추어 볼 때 1명의 토지등소유자가 조합설립인가 후에 주택을 양도하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로서 총회의 출석·의결(도시정비법 제45조제4항), 임원(같은 법 제41조)의 선임·피임, 주택의 분양신청(같은 법 제72조제3항) 등을 할 수 있다고 보아야 하고 과밀억제권역에 위치하지 않은 재건축사업으로서 여러 채의 주택이 공급될 수 있는 경우라고 하여 공급되는 주택의 수만큼 분양신청 자격이 여러 사람에게 주어진다고 보기는 어려운 바, 이 경우 대표 조합원이 아닌 토지등소유자는 분양신청을 할 수 없다고 보아야 한다.
한편 도시정비법 제72조에서는 정비사업으로 건설되는 주택에 대한 토지등소유자의 분양신청 절차를 규정하면서 분양의 대상을 ‘조합원’으로 한정하고 있지 않고, 같은 법 제79조제4항에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청 후 잔여분이 있는 경우 ‘조합원 또는 토지등소유자 이외의 자’에게 분양할 수 있도록 규정하고 있으므로 조합원이 아닌 토지등소유자도 분양신청을 할 수 있다는 의견이 있다.
그러나 도시정비법 제79조는 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 도시정비법 제48조제3항에서 분양신청 후 잔여분이 있는 경우 ‘조합원 외의 자’에게 분양할 수 있다고 규정하던 것을 현행과 같이 개정한 것으로 정비사업의 종류에 따라 조합을 설립하는 경우에는 조합원에게, 조합을 설립하지 않는 경우에는 토지등소유자에게 우선 분양하고 잔여분이 있으면 일반분양을 한다는 점을 명확히 한 것으로 보아야 하므로 조합을 설립하는 재건축사업에서 도시정비법 제72조에 따른 분양신청은 조합원만 할 수 있다고 해석하는 것이 타당하다.
3. 검토=위 사례에 대해서는 기존 조합원과 조합원 물건 중 일부를 양수한 매수인 사이에서 항상 문제가 되어 왔고 중개사, 조합 관계자 등을 통해서도 질의가 많았던 사례인데 해당 유권해석을 참고하기 바란다.