Q. 재개발구역 내 건물을 소유하고 있습니다. 노후화로 수리가 필요한데 수리비용이 감정평가에 어느 정도 반영되나요?
A. 건물과 같은 상각자산에 대한 비용지출과 가치의 관계를 이해하기 위해서는 자본적 지출과 수익적 지출을 구분하고 각 지출이 가치형성에 어떻게 작용하는지에 대한 이해가 전제돼야 합니다.
자본/수익적 지출을 실제 명확히 분류하기는 어려우나 가장 큰 차이는 사용 가능한 연수(가용연수 또는 잔존내용연수라 함)를 증가시키는지와 그것이 가치 증대에 기여하는지 여부입니다.
이해의 편의를 위해 아파트 관리비를 예로 들면 자본적 지출은 장기수선충당금 항목(또는 건축법의 대수선), 수익적 지출은 통상의 유지·보수를 위한 관리비에 대입할 수 있습니다. 참고로 장기수선충담금이란 아파트의 노후화를 막고 주요 시설물의 수리보수를 위해 예비적으로 적립하는 비용을 말합니다.
그러면 양자의 비용지출이 가치형성에 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다. 신축에 5억원이 소요되고 감가상각은 50년간 정액으로 이뤄져 매년 1,000만원씩 가치가 감소하는 건물을 준공 후 10년 되는 시점에 1억원을 들여 보수하였다고 가정하겠습니다.
만약 신축비와 시장가치가 동일하고 보수비용 전체가 건물가격에 가산된다면 가격은 ‘신축비 5억원 – 10년 감가누계액 1억원 + 보수비용 1억원 = 5억원’으로 계산할 수 있습니다. 그런데 통상의 건물가치를 분석할 때 사례의 시장가격을 5억으로 보기는 어렵습니다. 보수비 전체가 자본적 지출이라 보기 어렵고 설령 그렇다 하더라도 기간경과에 따른 효용감소로 인해 투입비용과 시장가치 등가가 성립되지 않기 때문입니다.
즉 투하비용보다 가치증대가 적을 수도 혹은 클 수도 있습니다. 소유주체별 적정비용, 보수부분의 시장수요 등이 동일하지 않기 때문입니다. 다음 회에는 자본/수익적 지출이 감가상각에 어떻게 반영되는지에 관해 살펴 보겠습니다.