이번 호에서는 2주택 분양에 대해 살펴보고자 한다. “재개발 또는 재건축사업에서 나는 2주택을 공급받을 수 있을까? 다른 사업에서는 2주택을 공급한다고 하는데, 왜 우리 사업에서는 1주택만 공급한다는 것일까?” 이런 의문은 재개발·재건축사업 조합원이라면 누구나 한번쯤은 해 보았을 것이다.
과거에는 원칙적으로 재개발·재건축사업에서 1주택만 공급받을 수 있으며 이는 주택이 아무리 크더라도 그리고 사업구역 내 2채, 3채의 주택을 소유하고 있다고 해도 그 결과는 마찬가지였다. 따라서 여러 채의 주택을 소유하거나 상대적으로 큰 규모의 주택을 가진 소유자가 재개발·재건축사업에 참여할 가능성은 높지 않았다.
다른 한편으로 이는 높은 비율의 조합설립 동의가 필요한 정비사업 추진에 보이지 않은 장애가 되기도 하였다.
이러한 점을 고려하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 2012년 조합원에게 본인 소유 주택 외 소형 주택을 추가적으로 공급받을 수 있는 기회를 제공하여 사업 참여 유인을 높이고 아울러 소형 주택 공급을 늘리고자 일정한 요건 아래 2주택을 공급할 수 있도록 관련 규정을 개정하였다.
즉, 종전자산 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급받을 수 있도록 규정한 것이다(도시정비법 제76조제1항 참조). 다만, 추가로 공급하는 주택의 면적은 60㎡ 이하여야 한다.
이 경우 외에도 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우, 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자, 공무원 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 등도 2주택 공급을 받을 수 있다.
다시 설명하면 조합원 종전자산의 가격이 공급받을 아파트 2채 가격 이상이거나 또는 종전주택의 주거전용면적이 공급받을 아파트의 면적 이상인 조합원은 2주택을 공급받을 수 있는 것이다. 흔히들 1＋1 분양이라고 한다. 여기에서 종전자산의 가격은 시장 등이 선정하는 2명의 감정평가업자가 수행한 감정평가결과의 산술평균으로 결정되고 주거전용면적은 관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일) 현재 건축물별 건축물 대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외되며 조합 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제34조제3호 참조).
따라서 조합원으로서는 조합의 종전자산 감정평가절차에 참여하여 적극적으로 의견을 개진하며 자신의 건축물 대장에 기재된 주거전용면적을 미리 확인해 둘 필요가 있다. 실제 주택으로 사용하고 있다고 하더라도 건축물 대장에는 그 용도가 주택이 아닌 차고, 보일러실 등 다른 것으로 기재되어 있거나 주택 면적이 아예 누락되어 있는 경우도 있으므로 건축물 대장 확인의 필요성은 더 크다고 생각한다.
이처럼 도시정비법은 일정한 요건 아래 2주택 공급에 대해 규정하고 있으나 재개발·재건축조합이 반드시 2주택을 공급하여야 하는 것은 아니다. 적용되는 용적률의 한계로 공급할 수 있는 아파트 수가 충분하지 않은 경우, 조합원의 수가 사업구역에 비해 상대적으로 많은 경우 등 해당 사업구역이 처한 개별·구체적인 사정에 따라 2주택을 공급하지 않을 수도 있다. 그래서 조합은 일반적으로 사업구역의 제반 사정을 파악하여 조합원에게 정보를 제공하고 그들의 의견을 수렴한 다음 조합의 최고 의사결정 기구인 총회에서 2주택 공급 여부에 대해 결정한다.