경자년 정비사업, 非常일까, 飛上일까

2020년 경자년(庚子年) 새해가 밝았다. 재건축·재개발 등 정비사업은 지난해에 이어 올해도 비상(非常)이 걸렸다. 

정부의 부동산 규제 정책이 올해에도 지속될 것으로 예상되기 때문이다. 지난해 발표한 부동산 규제 중에서 올해 본격적으로 시행되는 제도가 많다는 점에서 더욱 암울한 미래가 예견되고 있다.

실제로 올해부터 정비사업의 최대 규제로 평가되는 민간택지 분양가상한제가 시행에 들어간다. 지난 12·16 부동산 대책에 따라 상한제 적용 지역이 대폭 확대됐다. 기존에는 적용지역이 강남권과 한강변 인근에 한정됐지만, 강북지역까지 상한제 면적이 넓혀졌다.

특히 오는 4월 말까지 입주자모집공고를 신청하는 조합은 상한제를 피해갈 수 있는 유예가 적용됐지만, 실제 혜택을 받는 단지는 극소수에 불과할 전망이다. 관리처분 단계에 있는 현장들이 대상이지만 사실상 유명무실한 제도가 될 가능성이 높은 상황이다. 최종 분양가상한제 면제 대상은 오는 4월 28일이면 결정이 난다.

재건축초과이익 환수제는 재건축 단지들에겐 공포의 대상이다. 위헌 논란의 중심에 서있지만, 제도 자체는 여전히 현재진행형이다. 개발이익이 많을수록 환수금도 많아지는 구조다. 이에 따라 재건축 기대주였던 강남의 일부 단지가 사업을 중단한 사례까지 발생했다. 올해는 환수금액이 확정되는 단지가 나올 것으로 예상된다.

각종 세금과 대출 관련 규제들이 강화된다는 점도 정비사업을 더욱 힘들게 하는 요소다. 당장 재건축·재개발로 이주를 나가야 하는 조합원들이 이주비를 마련하지 못하는 사례가 자주 발생하고 있다. 공시지가도 현실화할 예정이어서 주택 가격과 보유 세대수에 따른 세금 부담이 만만치 않다.

하지만 전문가들은 정부의 규제 정책은 역설적이게도 주택가격 상승의 원인으로 진단하고 있다. 규제 정책은 수백대일의 청약결과가 보여주듯 주택공급 위축으로 이어졌다. 비상(非常)에 걸린 주택시장은 정비사업이 비상(飛上)할 때 해결될 수 있을 것이다.

심민규 기자 smk@arunews.com