전 호에서 설명한 것처럼 상가건물을 분양할 경우 요즘엔 잘게 쪼개어 낱개별로 분양하는 ‘개별분양’에 앞서 상가건물 전체를 한꺼번에 분양하는 소위 ‘통분양’을 먼저 시도해 볼 필요가 있고, 통분양이 아니더라도 층별로 매각하거나 큰 블록별로 함께 묶어 분양하는 소위 ‘층별분양 또는 블록분양’을 시도할 필요가 있다. 그렇다면 이러한 통분양/층별분양/블록분양 등은 어떻게 해야 성공할 수 있을까?
우선 상가 건물 전체를 통분양 내지 블록분양하는 경우 과연 어떤 사례가 있을까? 단지내 상가이거나 규모가 작은 소규모 상가의 경우에는 실수요자가 직접 그 상가 건물 전체를 통매입하는 경우도 있다. 예를 들어 뷔페업체, 대형갈비집 같은 대형 음식점업체가 300~ 600평 정도의 상가 건물을 전체로 통매입하는 경우도 종종 있다.
예컨대 CJ그룹의 요식업부문의 브랜드 수가 10개 내외에 이르며 상가 건물의 입지가 양호하여 이들 CJ푸드와 얘기가 잘 되면 여러 개의 CJ음식점 브랜드가 입점하게 되어 무려 1,000~2,000평 정도 이상의 상가건물을 모두 CJ에게 분양할 수도 있다.
한편 1,000~2,000평 내외의 건물 전체 또는 그 일부를 예식장 업체가 퉁매입하여 가져가는 경우도 있으며, 이마트/홈플러스 같은 대형마트업체가 수천평 이상의 대형상가를 통매입하는 경우도 있고 이들 마트업체는 이른바 할인점류의 소매업체이기에 가능한 임대료 단가가 낮은 경우를 선호하며 지가가 비싼 번화가 건물의 경우에는 대형건물의 지하부분 일부를 원하기도 한다.
그러므로 상가 건물을 분양할 때에는 우선 일차적으로 건물 전체를 매입할 통매입업체/층별 매입업체/블럭매입업체를 찾아 내어서 통분양/층분양/블럭분양을 우선적으로 시도해야 하고, 그것이 여의치 않은 경우 또는 나머지 부분에 대하여 개별분양을 시도하는 것이 바람직한 것이다. 왜냐 하면 개별분양을 먼저 하게 되면 전체 상가건물 중 군데군데 벌집 쑤시듯이 분양되어 버려서 그 후 통매입 업체나 블록매입 업체가 나타나도 쓸데없이 되는 안타까운 상황이 벌어지기 때문이다.
더구나 이들 통매입/층별매입/블럭매입 업체는 그 규모가 크고 유명브랜드인 경우가 대부분이고 대규모 업체이기에 추후 장사가 잘되고 그래서 이들 업체에 많은 수의 고객들이 유입되어 상가건물 전체를 활성화시키는 이점이 있다. 즉 이들 업체가 바로 소위 말하는 ‘키테넌트’ 내지 ‘앵커테넌트’의 역할을 하여 상가 전체를 활성화시키는 역할을 하는 것이다. 그러므로 요즈음 상가건물을 분양하려면 일단 통분양/층별분양/블럭분양을 먼저 시도하고 그 것이 여의치 않은 경우에 비로서 개별분양을 시도하게 되는 것이다.
그런데 국내의 유명한 키테넌트들은 건물을 분양받아 소유하는 것을 원하지 않고 건물을 소유주로부터 임대받아 영업하려는 경우가 자주 있다. 즉 마트/은행/브랜드 커피숍/대형 음식점 등 많은 대형업체 내지 브랜드업체들이 건물을 소유하는 부담이나 복잡함을 벗어나기 위해 임차를 원하는 경우가 많다.
그렇다면 이런 경우에는 이들 대형업체에게 일단 임대계약을 체결하고 그 부분에 대한 분양희망자(매입자)를 별도로 색출하여 분양을 완료하는 방법을 시도해야 한다.
예를 들어 상가 건물의 3개층을 예식장 업체가 임차하고자 한다면 우선 그 업체와 임대차계약을 체결하고 그 3개층을 분양받을 사람을 별도로 색출하여 분양하는 것인 바, 이를 소위 ‘선임대/후분양’방식이라 하고 요즈음은 이 '선임대/후분양‘방식을 자주 진행하게 된다. 이러한 다양한 분양방식에 대해 다음호에서 계속 알아보기로 하자.