정비구역이 변경된 경우 분양권 산정기준일은?

현행 도시 및 주거환경정비법은 정비구역 지정·고시 전후로 투기목적의 이른바 ‘지분 쪼개기’를 막기 위한 장치를 두고 있다. 대표자 1인에게만 분양권을 부여함으로써 지분 쪼개기로 인한 조합원 수 증가나 사업성 저하 등의 문제가 발생하지 않도록 하기 위함이다.

실제로 도시 및 주거환경정비법 제77조에 따르면 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우, 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등을 각각 분리하여 소유하는 경우, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 공동주택을 건축해 토지등소유자 수가 증가하는 경우 분양권 산정기준일은 정비구역 지정 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음날을 기준으로 한다.

그런데 정비구역이 변경 지정된 경우에는 최초 지정일이 기준일인지, 변경지정일이 기준일인지 혼선이 있어 왔다. 이에 대해 법제처는 최초 정비구역이 지정된 날이 기준일이라고 지난 2일 회신했다.

법제처는 “분양권 산정 기준일이 정비구역 변경지정·고시일이라고 본다면 정비구역 지정·고시가 있은 후에 개발에 따른 시세차익을 얻기 위해 투기목적으로 정비구역 내 토지를 분할하는 등 도시정비법 제77조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되는 경우에도 최초로 정비구역이 지정·고시된 이후 분할된 토지 등을 기준으로 분양권을 인정받게 된다”며 “이는 도시정비법 제77조제1항이 규정된 목적을 달성할 수 없게 된다”고 설명했다.

다만 최초 지정·고시된 정비구역에 포함되지 않았던 지역이 정비구역 변경지정·고시를 통해 새롭게 정비구역으로 편입된 경우에는 정비구역 변경지정·고시가 있느 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정해야 한다고 판단했다.

법제처는 “편입된 구역에 대해서도 최초로 지정·고시된 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 산정하게 되면 정비구역으로 편입되기 전에 투기목적과 무관하게 분할된 토지 등에 대해서도 대표자 1인에게만 분양권이 인정됨에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있다”고 부연했다.

결론적으로 최초로 지정·고시된 정비구역에 포함돼 있었고 정비구역의 변경지정·고시가 있은 후에도 여전히 정비구역에 포함된 건축물에 대해서는 정비구역 지정·고시가 최초로 있은 날의 다음 날을 기준으로 분양권을 선정해야 한다는 얘기다.

박노창 기자 park@arunews.com