민간택지 분양가상한제 시행… 강남권 정조준하나

민간택지에 대한 분양가상한제가 시행에 들어갔다. 정부는 지난달 29일 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화하는 등의 내용을 담은 주택법 시행령 일부개정령을 공포하고, 곧바로 시행에 들어간다고 밝혔다. 다만 관리처분계획인가를 신청한 재개발·재건축은 6개월간 분양가상한제 적용을 유예한다.

이번에 개정된 주택법 시행령의 핵심은 민간택지의 분양가상한제 적용 기준을 투기과열지구로 변경한 것이다. 기존에는 대상후보지역을 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 지역에서 지정할 수 있었다. 하지만 이번 개정 시행령에는 투기과열지구라면 분양가상한제 대상이 되도록 했다.

물론 투기과열지구라도 모두 분양가상한제를 적용 받는 것은 아니다. 12개월간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역에 한해 주거정책심의위원회의 심의로 결정하게 된다. 현재 투기과열지구로 지정된 모든 지역은 분양가상한제 적용 요건을 충족하고 있다는 것이 국토교통부의 설명이다.

민간 상한제의 유력 후보지는 강남, 서초, 송파 등 강남3구가 첫 번째로 꼽히고 있다. 최근 수년간 집값이 급격하게 오르면서 서울지역의 분양가 상승을 견인했다고 판단하고 있기 때문이다.

강북에서는 이른바 ‘마용성’으로 불리는 마포, 용산, 성동이 후보지로 거론되고 있다. 특히 용산의 경우 한남3구역이 시공자 선정 과정에서 과열 경쟁이 벌어지고 있는 만큼 예의주시하고 있는 상황이다. 또 동별 상한제 지정도 가능한데, 서초 잠원·반포·방배동 일대나 강남 대치·개포 등이 대상지가 될 수 있다는 분석도 나온다. 국토부는 조만간 주정심을 개최해 첫 상한제 적용 지역을 선정한다는 방침이다.

다만 재건축·재개발의 경우에는 시행령 공포 전까지 관리처분계획인가를 받았거나, 신청을 했다면 내년 4월말까지 입주자모집공고를 신청하면 분양가상한제를 적용 받지 않는다. 강동구 둔촌주공아파트 등이 상한제 유예로 적용을 피할 수 있을 것으로 예상되고 있다.

또 분양가격의 상당 부분을 차지하는 택지비 산정도 검토를 거쳐야 한다. 주택법 시행령과 함께 공포·시행에 들어간 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’에는 택지비에 대한 감정평가 결과를 한국감정원이 적정성 여부를 검토하도록 규정하고 있다. 표준지공시지가를 기준으로 평가를 하는데, 산정이 제대로 이뤄졌는지를 다시 본다는 것이다.

분양가상한제는 분양가격을 규제하는 제도이지만, 전매제한에도 영향을 준다. 특히 이번 개정 시행령에서는 전매제한기간을 대폭 강화했다. 기존에는 수도권의 경우 공공택지는 분양가격에 따라 3~8년간, 민간택지는 3~4년간 전매가 금지됐다. 하지만 이번 개정안에 따르면 수도권 공공택지는 5~10년으로, 민간택지는 5~10년으로 전매제한기간을 연장했다. 수도권이 아닌 투기과열지구 민간택지는 일괄적으로 3년간 전매가 제한된다.

심민규 기자 smk@arunews.com