마천3구역의 서울고법 판결문 들여다 보니… | 육안만으로도 노후·불량 판단

안전진단이나 측정장비 등 물리적인 검사를 하지 않아도 육안점검을 충분히 진행했다면 노후·불량건축 판정을 인정해야 한다는 상급심의 판결이 나왔다. 

이보다 앞서 서울행정법원은 ‘철거가 불가피한 건축물의 수’를 인정할 증거가 없다는 이유로 촉진계획 변경 처분을 취소하는 판결을 내렸다. 

하지만 서울고등법원은 건물 내부점검은 물론 외부점검을 통해 구조적 결함 등이 조사된다면 노후·불량건축물을 확인할 수 있다고 판단했다.

서울고법 제3행정부(재판정 문용선 판사)는 지난달 25일 최모씨 등 5명이 서울시장을 상대로 낸 ‘마천3구역 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경 결정처분 취소 청구’ 소송에서 원고의 청구를 기각한다고 판결했다. 

판결문에 따르면 서울시는 지난 2006년 10월 거여·마천재정비촉진지구를 지정·고시했다. 이후 지난 2011년 1월 마천2구역을 주택재개발사업을 위한 촉진구역으로 지정하는 내용 등이 포함된 재정비촉진계획 변경 결정을 고시했다.

하지만 원고를 포함한 11명은 서울시를 상대로 ‘마천3구역의 노후·불량건축물 비율이 60%에 이르지 않았다’는 이유로 마천3구역 관련 촉진계획 변경 결정을 취소하는 소송을 제기했다. 

이에 법원은 노후·불량건축물이 전체 건축물 총수의 60% 이상을 인정할 증거가 없다며 원고 승소 판결을 내렸다. 시는 항소와 상고를 진행했지만, 기각되어 판결이 확정됐다.

이후 시는 ‘노후·불량건축물 판단을 위한 현장조사 기준’을 제정해 마천3구역의 건축물에 대한 노후도 현장조사를 실시했다. 조사결과 약 70% 가량이 노후·불량건축물로 판정됨에 따라 마천3구역을 재정비촉진구역을 재지정하는 촉진계획 변경 결정을 고시했다. 

하지만 원고는 이번 촉진계획 변경에 대해서도 노후·불량건축물 여부 판단 절차에 문제가 있다며 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 먼저 노후·불량건축물 판정 시 안전진단을 필수적으로 진행할 필요가 없다고 판단했다. 

재판부는 “도시정비법 제12조 규정에는 주택재건축사업을 위한 안전진단은 공동주택을 대상으로 규정하고 있고, 안전진단기준도 공동주택에 대한 재건축 안전진단의 실시방법을 구체적으로 정하고 있다”며 “주택재개발사업에 대해서는 안전진단을 필수적인 절차로 규정하고 있지 않다”고 설명했다. 따라서 안전진단을 거치지 않았다는 사정만으로 변경 결정 고시가 위법하다고 볼 수 없다고 판결했다.

또 현장조사 시 진단측정장비 등을 사용하지 않고 육안만으로 노후·불량건축물을 판단하는 것도 위법하지 않다고 판단했다. 

노후·불량건축물의 요건인 ‘도시미관 저해’나 ‘노후화로 인한 구조적 결함’ 등은 추상적인 개념으로 행정청에 일정한 재량권을 부여했다고 볼 수 있다는 이유에서다.

따라서 시가 마련한 현장조사 기준의 체크리스트를 토대로 충분한 시간을 소요해 현장조사를 했다면 육안점검만으로도 노후·불량건축물을 판단할 수 있다는 것이다.

나아가 재판부는 거주자의 부재나 출입 불허 등으로 건물 내부 점검을 하지 않았더라도 외부 점검만으로 노후·불량건축물을 판단하는 것이 가능하다고 판결했다. 

재판부는 “현장조사 기준의 체크리스트 중 ‘부등침하’의 경우 외벽이나 기둥, 보, 외부 바닥에 균열이 발생하게 되기 때문에 육안으로 확인할 수 있다”며 “기타 외벽 누수나 철골구조물의 부식상대, 개구부 작동상태 및 옥상 과정여부 등도 육안조사로 그 결함을 충분히 인식할 수 있다”고 판단했다.

심민규 기자 smk@arunews.com