Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.
A. 개정예정 분양가상한제 관련 주택법 시행령에서 눈여겨 볼 부분은 크게 분양가상한제 시행대상과 분양상한액 산정에서 택지비 산출방식이라고 할 수 있습니다.
분양가상한제 시행대상은 세부내용이 확정된 후 다루기로 하고 여기서는 택지비의 산출방식에 대해 살펴보겠습니다. 택지비 관련 주요 변경사항은 첫째 분양가상한제 아파트용지를 감정평가할 때 해당 용지의 조성에 소요되는 원가를 검토하여야 한다는 것과 둘째 한국감정원이 택지비 감정평가보고서의 타당성을 검토한다는 것입니다.
전자는 감정평가 보고서가 제출되기 전 평가방식에 관한 것이고 후자는 감정평가가 완료된 후 사후조치라고 할 수 있는데 양자 모두 임의가 아닌 필수라는 것도 주목할 필요가 있습니다.
먼저 아파트용지 감정평가에서 원가를 검토하는 부분에 대해 알아보겠습니다. 주택법의 분양가상한제 관련 하위규정인 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 일부 개정령안은 아파트용지비용을 산정함에 있어 여타 토지와 마찬가지로 평가대상 토지와 유사한 표준지공시지가를 기준으로 대상토지와 제반사항을 비교하고 인근 유사토지의 가격수준 등을 고려하여 가치를 산정하는 공시지가기준법을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이때 평가대상 토지는 아파트용지로서 택지조성이 완료된 상태를 기준합니다. 그런데 전술한 바와 같이 공시지가기준법으로 산정된 가액을 당해 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려한 방법으로 산출한 가액과 비교하여 합리성을 검토하도록 규정하고 있습니다. 즉 분양가상한제 아파트용지는 ①공시지가기준가액 ②용지조성에 필요한 원가에 의한 검토의 두 단계를 거쳐 결정된다고 볼 수 있습니다. 다음 회에는 원가검토의 의의에 대해 고찰해보겠습니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인