1. 최근 서울시 방침=최근 서울시에서 한 여당 의원이 서울시 도시 및 주거환경정비조례 일부개정조례안을 발의하였다.
2. 실제 사례 및 그에 기초한 검토=재건축 표준정관 제56조(조합의 해산)에 따르면 “조합은 준공 인가를 받은 날로부터 1년 이내에 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회 또는 대의원회를 소집해 해산 의결을 해야 하며 해산을 의결할 경우 시장·군수에게 신고해야 한다”고 규정하고 있는데 실제 대다수의 조합이 준공 인가를 받은 날로부터 1년 이내에 해산 의결을 하지 못하는 경우가 대부분이다.
다만 위 일부개정조례안은 마치 위 표준정관 상 기한을 도과하여 해산 결의가 지연되는 것이 조합 집행부가 쌓아놓은 유보금을 다 쓸 때까지 일부러 청산하지 않는 것이라든지 또는 조합원과의 소송을 핑계로 일부러 해산을 지연한다고 생각하는 그릇된 인식에 출발한 것으로 보인다.
물론 위 일부 개정 조례안에서 문제 삼고 있는 의도로 해산이 지연되는 경우가 아예 없다고 할 수는 없겠지만 대다수의 정비사업조합은 위 준공 인가를 받은 날로부터 1년 이내에 이전고시를 마무리한다고 하더라도 미분양 물량(특히 상가), 보류지 처분 문제, 기존 진행 중 소송 진행, 법인세 문제 등 여러 처리해야 할 일들이 산적해 있고, 일반 조합원 입장에서는 내 집 명의 보존등기가 경료된 이상 더 이상 조합이 해야 할 일이 무엇이냐고 묻겠지만 사실상 이전 고시 이후에도 앞서 언급한 여러 업무 등이 연속성을 가지고 이어져야 함은 당연하다고 할 것이다.
조합원 분담금 내지 청산 과정과 관련 없는 일부 업무들도 있겠지만 미분양 물량의 해소 문제, 보류지 처분 문제, 법인세 문제, 시공사와의 공사비 정산 소송 등은 사실상 그 결과에 따라서 조합원들의 분담금 내지 환급금에 직접적인 영향을 끼치는 사안들로서 위와 같은 이슈들이 정리되지 않은 채로 조합에서 해산 결의를 하면서 그 시점을 기준으로 추가 분담 내지 환급 절차를 이행하기에는 상당한 무리가 있다.
일부 조합에서는 그래도 더 이상 해산 결의를 미룰 수 없어서 해산 결의 시점에 일단 잠정적으로 청산 작업을 해서 추가 분담 내지 환급 절차를 이행하는 경우가 있지만 사실상 추가 분담금을 부담시키기 위한 총회 결의가 성사될 가능성도 만무하고, 환급 절차의 경우에도 조합 입장에서 섣불리 해산 결의 시점을 기준으로 ‘가’환급했다가 나중에 관련 소송 결과 내지 세금 이슈 등으로 인해서 사실상 기존 환급했던 부분을 벌충해야 하는 문제도 생길 수 있는 바, 실제적으로 재개발 재건축 조합 실무에서는 해산 결의를 일부러 미룬다기보다 위와 같은 현안들이 미처 해결 내지 종결되지 않아서 해산 결의를 하지 못하는 경우가 대부분이다(실제 서초구 소재 모 재건축 조합은 부동산 경기 하락세에 직면하여 이전고시 후 3년 간이나 미분양 물량에 대한 해소가 이뤄지지 않은 경우도 있었다).
이와 같은 상황에서 조합원 입장에서는 환급금 등에 대한 수령을 위해서 조합 해산 절차를 종용하는 경우가 있고, 사실상 이전고시까지의 법률적 규정 등에 비해서 해산 절차 이후의 법률적 규정 등이 상대적으로 미비한 관계로 일부 조합의 경우 해산 절차가 악용되는 사례도 있긴 하지만, 이번 일부 개정 조례안 발의 이슈를 계기로 색안경만 끼고 보지 말고 실제 조합 일선 현장 실무를 고려한 해산 절차 관련 규정이 체계적으로 정비되었으면 하는 바람이다.
김래현 변호사 / 법무법인 현