1. 점유자를 항정시켜야 함(점유이전금지가처분의 필요성)
이주가 개시되면 통상 조합에서는 이주 기한을 자체적으로 설정하고, 이주 기간 개시 전 이주 계획서 접수 등의 절차를 거쳐서 이주 기한 개시 시점에 이주비를 조달해주게 된다.
위 이주비를 받기 위해서는 사실상 소유 부동산에 대한 공가 처리가 완료되어야 하지만 일부 조합원들의 경우 단기 임대차 수익을 노리고 세입자를 들이는 경우가 종종 있고, 조합 사업과 관련이 없는 청산자들의 경우에는 더더욱 보상금 액수 등을 다투면서 그 기간 동안 임대차 수익을 노리고 단기 세입자 등을 들이는 경우가 흔히 있다.
이와 같은 경우 조합 입장에서는 관리처분 인가 전 거주자 내지 세입자 조사 등을 하였고, 실제 이주계획서 접수 기간 중 구역 내 조합원으로부터 전입세대 열람 내역 등을 제공받았다고 하더라도 일정한 시간이 경과하게 되면 애초 조합에서 파악하고 있던 점유자와 실제 점유자가 상이한 경우가 허다하다.
이와 같은 경우 만약 점유자 변경 사실을 모르고 전 점유자를 상대로 실컷 소송을 제기해서 승소 판결을 받는다고 하더라도 실제 집행 과정에서 점유자 변경 사실이 밝혀지면 위 판결문은 한낱 휴지 조각이 되어 버리고 만다.
따라서 이와 같은 경우를 대비해서 조합에서는 이주 초기에 구역 내 거주자에 대한 점유이전금지가처분 신청을 필히 해두어서 이주 기간 중 또는 소송 진행 중 불측의 점유자 변경으로 인해서 소송이 무위로 돌아가는 과오를 범하지 말아야 할 것이며, 점유이전금지가처분은 그 집행 과정에서 강제 개문 등을 통해서 실제 점유자 확인에 가장 적확한 수단이라고 할 것인 바, 조합 측 이주관리업체에서 미처 파악하지 못하거나 잘못 파악한 거주자 확정에도 그 효과가 매우 크다고 할 것이다.
2. 소송은 최대한 이른 시기에 착수하여야 함(재판은 늘어진다)
요새는 이주가 지연될 경우 그로 인한 이주비 금융비용 등 사업비 부담이 커지는 것을 많이들 알고 있어서 이주 개시 초기에 구역 내 거주자 전부에 대한 전체 명도 소송 제기 등을 통해서 저인망 식으로 이주를 촉진하고, 그리하여 예정하고 있는 이주 기한 내 이주를 마무리 짓고 착공에 들어가는 경우도 많지만 아직까지 거주자의 민원, 소송 비용 등을 염려하여 이주 기한 내 이주를 그냥 지켜보고, 이주 기간 종료 후 남아 있는 미이주 세대 등에 대해서만 선별적으로 명도 소송을 제기하는 경우도 간혹 있다.
조합에서 거주자의 민원이나 소송 비용 등을 고려해서 이주 기간 종료 후 선별적으로 소송을 제기하는 그 취지 자체는 공감하지만 사실상 수천억에 달하는 대규모 사업을 진행하면서 사실상 그 사업의 성패를 구역 내 거주자가 호의적으로 이주해주기를 바라는 성정에 기대는 것인 바, 이와 같은 이주 촉진 전략은 거의 대부분은 실패하게 되고, 그와 같은 이주 지연은 결국 착공 지연으로까지 이어져 조합에서는 이주비 금융비용 외에 실착공 지연에 따른 물가 인상분 만큼의 공사비 인상까지 부담하게 되고, 그것은 결국 조합원 모두의 책임으로 귀결되지만 당장에는 철두철미한 이주 전략을 기획 실행하지 못한 조합 집행부에도 일차적인 책임이 돌아가게 된다. 이주 지연이 발생하면 조합원들은 눈 앞에서 매일 수백에서 수천만원이 허공으로 날라가는 것을 목도하게 되고, 이 지경이 되면 이주 지연에 대한 조합원들의 거센 항의에 대해서 거주자의 민원 내지 소송 비용 등을 고려해서 이주 전략을 소프트하게 실행했다는 조합 집행부의 항변은 갈곳을 잃게 된다.
대한민국 사법부가 제기된 명도 소송을 신속하게만 끝내준다면 위와 같은 이주 전략도 나름 의미가 있을 수 있지만 우리나라에서 소송을 단 한 건이라도 경험해 본 사람이라면 우리 나라 1심 재판은 아무리 간단한 사건도 반년은 족히 걸리며, 특히 조합이 원고가 되어 진행하는 명도 소송은 대부분의 경우 재판부가 조합의 입장보다는 거주자의 입장을 고려해서 거주자의 항변을 최대한 들어주는 등으로 최대한 심리를 미루거나 연기하는 경우가 허다한 바, 이와 같은 경우를 방지하기 위해서는 결국 소송 자체를 신속히 끝내는 것도 방법이지만 아예 소송 자체를 일찍 시작하는 것이 가장 최선의 방법이라고 할 것이며, 소송 자체를 일찍 시작한다고 하더라도 해당 거주자가 자진 이주 시 그 즉시 소송을 취하하게 되면 조합 입장에서는 소송 비용을 환급받을 수도 있는 바 조합 입장에서는 일석 이조라고 할 것이다.
3. 인간을 믿지 말아라(전체 명도 소송의 중요성)
이주 중인 조합에 찾아가면 이주 지연으로 인한 조합 내분이 발생하는 경우를 종종 본다. 그 가장 주된 사례는 애초에 이주하기로 했던 조합원이나 거주자가 이주를 안하고 버티는 경우에 그렇게 되는데, 통상 이주하기로 확답을 한 조합원이나 세입자 등에 대해서는 조합에서 명도 소송을 제기 안한 경우가 매우 많다.
위 확답을 한 거주자가 확답한 대로 이주를 해주면 좋으련만 확답한 거주자가 자의에 의해서든 아니면 과채무로 인해서 이주비 대출을 받지 못해서 타의로 이주를 못하든 간에 결국 해당 거주자의 이주 거부로 인한 손해는 결국 누적적 금융비용으로 발생하게 되고 결국 전체 조합원의 책임으로 돌아가게 된다. 결국 조합 입장에서 인간 대 인간의 관점에서 이주할 사람, 이주 안하고 버틸 사람을 임의적으로 구분한다고 해도 그와 같은 애초 구분대로 실제 이주가 진행될 가능성은 극히 희박하다고 할 것이다.
이 모든 것은 결국 수천억에 달하는 조합 사업을 시스템에 맡기지 않고 불완전한 인간을 믿는 구습에서 비롯된 것으로서 일단 조합이 설립되면 그 때부터 운영비 등 경비가 발생하므로 정비사업을 신속히 진행하는 것도 중요하지만 사실상 관리처분인가 전 단계까지는 사업시행계획 변경을 꾀하는 등 그 사업의 속도나 방향을 조절할 필요가 있지만 일단 관리처분인가를 거쳐서 이주가 개시되었다면 사실상 그 때부터는 하루하루가 돈이라는 생각으로 이주 절차에 임해야 함이 타당하고 일련의 과정 속에서 탈법과 위법이 아니라면 최대한 모든 수단과 방법을 동원해서 이주 예정 기간에 이주 완료를 해내는 것이 성공적인 조합 집행부의 이주 전략이라고 할 것이다.
김래현 변호사 / 법무법인 현