재건축·재개발을 하면 집값이 얼마나 오르는가요?

[ Key Point ]일반적으로 재건축·재개발을 하면 하지 않을 때와 비교하여 집값이 많이 오릅니다. 이것은 제가 직접 경험을 하였고, 아래에서 설명하는 내용으로 보아도 알 수 있을 것입니다.

물론 부동산경기가 침체되어 오르지 못하는 경우도 있습니다. 그런 경우는 재건축·재개발뿐만 아니라 부동산가격 전체가 오르지 않는 시기이기 때문에 달리 판단을 하여야지요. 하지만 재건축·재개발을 하면 하지 않는 지역보다는 집값이 상승한다는 것을 객관적으로 알 수 있습니다.

1. 재건축·재개발을 하면 집값이 오르는가?
 주택가격이 일반적으로 상승추세였던 2007년을 기준으로 하여 그 이전 10년간의 주택가격과 재건축단지의 아파트 가격 상승추이를 살펴보면 다음과 같습니다. 

 1997년 말에 IMF사태로 인하여 부동산가격이 급락하였지만 1년 반 만에 회복이 되었고, 이후 부동산가격이 지속적으로 상승하던 2007년까지의 가격추이를 보면, 부동산가격상승기에 재건축·재개발을 하는 사업구역내의 부동산가격상승과 사업을 하지 않는 구역의 가격상승을 비교해 볼 수가 있을 것입니다.

장기에 걸친 주택가격지수변화를 볼 때에 2003.9.을 100으로 산정(2003.9=100)하고 변화를 살펴보면, 2003.9.대비 2007.3.에는 약 20%에서 40%정도의 가격상승이 있었습니다(지수가 120~140이 됨). 그리고 2003.9.대비 1997년~2001년을 보면 지수가 60~80 사이인 것을 알 수 있습니다. 

10년 사이에 부동산가격이 2배가 상승하면 물가상승률에 비하여 많이 오른 것일까요 적게 오른 것일까요? 매년 소비자물가지수 상승률이 3~5%라고 한다면 많이 오른 것이라고 말할 수가 있겠지만 제가 느낄 때에 약 20년 사이에 대학등록금, 커피 값, 교통비, 밥 값 등을 보면 10배 이상 오르는 항목도 있기 때문에 위 부동산 가격상승이 결코 많이 오른 것이라 볼 수는 없습니다.

2. 2018.8. 기준 재건축대상과 비대상아파트의 가각상승추이
위의 자료들은 10년 전의 자료여서 ‘김 변호사님~ 10년이면 강산도 변한다고 하는데 예전 자료로 그렇게 말씀하시면 안 되지요~’라고 하실 분들이 계실 것 같아서, 2018.8. 당시를 기준으로 하여 2002년부터 2018년 사이의 서울 강남 아파트 중 재건축대상 아파트와 재건축대상이 아닌 아파트와의 가격 추이를 비교해 보도록 하겠습니다.
①아파트 가격을 비교하는 이유는 단독주택은 객관적인 공시가격이 나오지 않기 때문에 비교가 어렵기 때문이고, ② 서울 강남의 아파트를 비교한 이유는 재건축대상아파트와 비재건축대상아파트가 같은 동네에 붙어 있기 때문에 비교하기가 쉽기 때문입니다.

위 표가 서울 강남지역의 재건축대상아파트와 비재건축대상아파트 가격을 2002년부터 2018년까지 매년 8월을 기준으로 비교한 표입니다. 17년간을 기재하다보니 표가 너무 길어져서 글자가 잘 보이지 않으니, 이를 4년 단위로 계산한 표는 아래와 같습니다.

위 표중 바탕색이 파란색으로 되어 있는 아파트들이 재건축 대상아파트이고 흰 바탕색부분이 비재건축대상 아파들입니다. 그리고 아래 부분이 %로 표기한 부분입니다.

2017.8.~2018.8 까지는 정부의 부동산대책이 잘못되어 비정상적으로 가격이 상승한 기간이므로 이를 감안하여 2018.8.까지 만의 가격상승을 비교해 보면, 2002.8.을 100으로 산정할 때에 2017.8.에는 재건축대상아파트의 가격상승률이 224~290%이고, 비재건축대상아파트의 가격상승률은 150~188%임을 알 수 있습니다.

따라서 재건축대상아파트의 가격 상승률이 훨씬 높다는 점을 객관적으로도 잘 알 수 있습니다.

3. 결론
이상에서 살펴본 바와 같이 재건축을 한다고 하면 재건축을 하지 않는 단지보다 더 가격이 상승되는 것은 확실하다고 할 것입니다.

이러한 현상은 재건축뿐만 아니라 재개발도 동일하게 나타나고 있습니다.

그래서 재건축·재개발 사업이 부동산재테크의 한 방법으로 애용되고 있는 것도 이러한 이유 때문이라고 할 수 있습니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토