재건축·재개발을 하면 왜 이익이 발생하는 것일까요? (3)

[Key Point] 지난 호에 이어 재건축‧재개발사업을 하며 왜 이익이 발생하는지 그 근본적인 이유에 관하여 마지막으로 살펴보도록 하겠습니다.

2. 정비사업의 수익에 영향을 미치는 요소
재건축·재개발 사업을 함에 있어 사업수익을 좌우하는 요소로는 ‘용적률과 일반분양가’ 2가지를 들 수가 있습니다. 사업수익이 발생하는 요인을 말하자면 그 첫째는, 기존에 50㎡면적의 10세대였는데 재건축·재개발 사업을 통해 새로 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있기 때문입니다. 둘째는, 3.3㎡당 360만원의 공사비를 투입하여 일반분양가로 평당 1,200만원으로 분양하여 분양수익을 얻을 수 있기 때문이다. 이 때 사업부지인 땅은 현재의 소유자들이 제공을 하는 것이기 때문에 땅 매입비는 필요하지 않습니다. 위에서 말한 첫 번째 요인이 “용적률”이고, 두 번째 요인이 “일반분양가”입니다. 이 2가지 요소에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 되는 것입니다.

가. 용적률=용적률이라고 함은 토지면적 대비 그 토지위에 건축된 건물의 총면적(5층짜리 건물이면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말하며, 연면적이라고 함)의 비율을 말합니다. 예를 들면 100㎡짜리 토지위에 300㎡의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 하게 됩니다. 따라서 기존 50㎡ 면적의 10세대에서 65㎡ 면적의 20세대를 신축할 수 있었던 것은 용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문입니다. 만약에 용적률이 기존보다 증가되지 않는다면 사업수익이 발생할 수가 없을 것입니다.

나. 일반분양가

두 번째로 “일반분양가”라고 함은 신축 아파트중 기존 소유자들에게 배분을 하고 남는 호수를 일반인들에게 분양을 하게 되는데, 이때 일반분양자들에게 분양하는 가격을 일반분양가라고 합니다. 따라서 3.3㎡당 공사비 360만원을 들여서 공사를 한 뒤에 일반분양가를 평당 1,200만원이나 되게 분양을 한다면 그 차액이 바로 이익이기 때문에 일반분양가가 얼마인지 여부는 재건축·재개발사업수익에 결정적으로 영향을 미치게 되는 것입니다. 

그래서 시행하는 조합이나 건설회사는 가급적 일반분양가를 높여서 분양을 하려고 하였고, 이에 따라 2000년도 이후에 일반분양가가 엄청나게 상승을 하게 되었는데, 서울특별시의 예를 들어보면 아래 그림에서 보시는 바와 같습니다.

위 그래프를 보면 2000년도부터 2008년도 사이에 일반분양가가 무려 2.7배나 올랐음을 알 수 있습니다. 주택가격이 8년 사이에 2.7배가 오른다는 것은 거의 접하기 힘든 사실인 것입니다.

그래서 각종 언론에 보면 재건축·재개발사업단지의 용적률과 일반분양가가 초미의 관심사가 되고 있고, 조합과 시공사간, 조합원 내부간의 분쟁이 발생하는 주요인 중의 하나는 바로 이 용적률과 일반분양가의 변동에 따라 사업이익이 변하기 때문이며, 이런 과정에서 서로간의 경제적 이익이 변동되기 때문에 분쟁이 발생하게 되는 것입니다.

3. 사업수익 계산례
자 그러면 실제로 사업수익이 어느 정도 발생하는지를 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

기존에 있던 10채를 부수고 75㎡ 20채를 신축하여 그 중 10채는 소유자들에게 주고 나머지 10채를 일반분양하는 것으로 가정하겠습니다.

①공사비는 ㎡당 130만원으로 가정하고, 75㎡ 20채를 지으려고 하면 75㎡ × 20채 × 130만원= 19억 5,000만원이 소요됩니다.

②10채를 일반분양하게 되는데 ㎡당 500만원에 일반분양한다고 가정하면 75㎡ × 10채 × 500만원 = 37억 5,000만원이 일반분양수입이 됩니다.

③그러면 사업수익은 18억원 (37억 5,000만원–19억 5,000만원)이 됩니다. 그런데 여기서 사업을 하는데 각종 비용이 들어가니까. 이 비용을 공제하더라도 10억원 이상의 이익이 발생하겠지요?

4. 결론
일반적으로 “땅 파서 석유가 나오는 것도 아니고, 다 낡은 집 부셔서 어떻게 돈을 벌 수 있다는 거야? 사기치지마!” 라고 말할 수도 있는데, 

①증가된 용적률에 의하여 조합원들에게 새 집을 주고도 일반분양을 할 수가 있다.

②일반분양을 하면 수입이 생겨서 공사비와 사업비를 모두 지급하고도 이익이 남는다. 
가 가능한 것입니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토