Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 준비하고 있습니다. 현금청산절차에 있어 조합에게는 재결신청이 매우 중요하다고 들었습니다. 재결신청에 대해 알려주세요.
A. 재개발사업조합은 사업구역내 모든 건물을 철거한 후 새로운 아파트 및 상가를 건축한다. 도시 및 주거환경정비법상 조합은 조합원의 부동산을 매수하지 않더라도 이를 철거할 수 있는 반면 사업에 더 이상 참여하지 않은 현금청산자의 부동산은 반드시 소유권을 매수한 이후에야 철거할 수 있다.
그런데 조합이 높은 금액을 제시하더라도 현금청산자가 부동산 매매에 응하지 않는다면 어떻게 될까. 조합으로서는 현금청산자가 부동산을 매도할 때까지 마냥 기다려야만 하는 것일까. 재개발사업 지연으로 발생하는 조합원들의 피해는 누가 책임져야 하는 것일까.
이러한 문제를 해결할 수 있는 것이 바로 재결신청이다. 재결은 수용의 최종적인 절차로서 조합의 신청에 의하여 보상금을 지급하는 조건으로 부동산을 조합에게 취득시키고 부동산 소유자에게는 그 권리를 상실시키는 제도를 의미한다.
현금청산자가 부동산 협의를 거부하거나 협의가 성립될 가능성이 없을 경우 조합은 마냥 기다리지 않고 재결신청으로 현금청산자의 부동산을 취득할 수 있다. 개인의 소유권은 보장되어야 하나 예외적으로 공공복리를 위해 제한할 수 있는데 그 제한의 대표적인 예가 수용재결인 것이다.
“내가 거부했고 인감을 떼어주지도 않았는데 소유권을 박탈당하다니, 21세기 대한민국에 이런 일이 가능한가요?”라는 질문을 종종 받을 정도로 개인에게 수용재결은 낯설고 무서운 제도이다. 이러한 점을 감안하여 관할 토지수용위원회가 법령에 따라 엄격한 심리를 거쳐 수용재결 결정을 하는 바, 조합은 재결신청에 신중하고 꼼꼼하게 준비하여야 한다.
조합은 재결신청서에 공익사업의 종류 및 명칭, 사업인정의 근거 및 고시일 수용하거나 사용할 토지의 소재지·지번·지목 및 면적, 수용하거나 사용할 토지에 물건이 있는 경우에는 물건의 소재지 지번·종류·구조 및 수량, 토지를 사용하려는 경우에는 그 사용의 방법 및 기간, 토지소유자 및 관계인의 성명 또는 명칭 및 주소, 보상액 및 그 명세, 수용 또는 사용의 개시예정일, 청구인의 성명 또는 명칭 및 주소와 청구일 등의 사항을 적어 관할 토지수용위원회에 제출하여야 한다(토지보상법 시행령 제12조제1항).또한 조합은 재결신청서에 토지조서 또는 물건조서, 협의경위서, 사업계획서, 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 등의 서류 및 도면을 첨부하여야 한다(토지보상법 시행령 제12조제2항).
이처럼 조합이 재결신청을 하기 위해서는 준비해야 할 절차, 서류가 상당히 많으며 시간도 상당히 소요된다. 하루 이틀 만에 뚝딱 해낼 수 있는 절차가 아닌 것이다. 따라서 조합으로서는 분양신청절차를 마치고 나서부터 장기적으로 재결신청을 준비하는 것이 유리하다.
재개발조합이 재결신청에서 유의해야 할 점에 대해 살펴보자. 첫째, 사업지구 면적이 10만 ㎡ 이상이고, 현금청산자가 50인 이상인 재개발사업을 시행하는 경우에는 보상협의회를 개최하여야 한다. 보상협의회에 있어서는 관할 지방자치단체의 협조를 적극 구해야 한다. 보상협의회 대상임에도 이를 생략하여 수용재결을 받지 못한 사례가 있다.
둘째, 조합은 재결신청에 앞서 반드시 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하는데 여기에서 협의금액은 토지보상법령 등에 따른 2인 이상(현금청산자의 감정평가업자의 추천이 있었을 경우 3인) 감정평가업자의 감정평가결과에 따라야 하며, 단순히 종전자산 감정평가금액을 협의금액으로 정하여서는 안 된다. 서울특별시 지방토지수용위원회에서는 종전자산 감정평가금액으로 협의절차를 거친 A 재개발조합의 재결신청에 대해 각하결정을 한 바 있다. 결국 A재개발조합은 토지보상법령에 따라 협의절차를 처음부터 다시 진행하였고 이에 따라 사업계획 역시 수정할 수밖에 없었다. 잘못된 재결신청은 재개발사업 지연으로 이어질 수 있는 만큼 신중하고 꼼꼼히 준비할 필요가 있다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안