<사례> A재개발조합은 현금청산자인 甲과 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 아니하여 수용재결신청을 하였다. 토지수용위원회는 甲소유 부동산에 대한 수용재결을 하였고, 조합은 甲앞으로 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁한 후 토지수용을 원인으로 한 조합 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 甲은 중앙토지수용위원회에 수용재결에 대한 이의신청을 하였고, 조합은 중토위의 이의재결에 따른 손실보상금 차액을 추가 공탁하였다. 조합은 甲을 상대로 부동산인도청구를 하였는바, 甲은 손실보상금증액을 위한 행정소송을 제기하였고, 토지보상법령에서 정한 이주정착금, 주거이전비 등을 지급받을 때까지 이 사건 부동산을 계속 사용·수익할 수 있는지 여부?(서울고등법원)
1. 도시정비법 및 토지보상법령=도시정비법 제81조 제1항은 ‘종전의 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.
토지보상법에 의하면, 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고(제45조 제1항), 토지소유자 등은 수용 개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 하며(제43조), 일단 그 재결에 의한 수용의 효력이 생긴 후에는 그 재결에 대한 이의 신청이나 행정소송의 제기가 있다 하더라도 그 수용의 효력을 정지시키지 아니한다(제88조).
‘이주정착금·주거이전비등’은 해당 공익사업 시행지구 안에 거주하는 소유자 또는 거주자의 조기 이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 소유자 등을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건물 소유자 등의 ‘이주정착금·주거이전비’에 대한 보상청구권은 공법상의 권리이고, 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다.
2. 이주정착금 등 지급의무와 부동산 인도의무의 선후관계=주택재개발사업의 사업시행자가 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에게 협의 또는 수용재결에 의하여 결정된 손실보상금을 지급하거나 공탁하였다면, 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에서 규정하는 ‘토지보상법에 따른 손실보상’을 완료하였다고 보는 것이 대법원의 확고한 입장이다.
현금청산대상자로부터 그 소유의 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 수용절차에 의하여 결정되는 청산금을 지급할 것이 요구되므로, 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면, 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 부동산 인도 의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금의 지급절차가 선행되어야 할 것이다(대법원).
‘이주정착금·주거이전비 등’은 정책적인 목적과 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 주거용 건물의 소유자에게‘이주정착금 등’을 보상할 의무와 사업시행자에게 건물을 인도할 의무는 상호 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 이행상 견련관계가 인정된다고 보기 어려우므로, 조합의 ‘이주정착금·주거이전비 등’지급의무가 현금청산대상자의 이 사건 부동산 인도의무보다 선이행 관계에 있다거나 양 의무가 동시이행 관계에 있다고 할 수 없다(대법원).
3. 사례의 해결=조합은 현금청산대상자인 피고 甲 앞으로 이 사건 수용재결에서 결정된 손실보상금을 공탁함으로써 현행 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에서 규정하는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 봄이 상당하다. 따라서 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니하여 도시정비법 제81조 제1항 단서에 따라 이 사건 부동산을 사용·수익할 수 있다는 취지의 피고 甲의 주장은 이유 없다.
유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양