Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 진행하고 있습니다. 아울러 현재 분양계약체결 절차를 진행하려고 준비 중입니다. 그런데 최근 부동산경기가 좋지 않아서 그런지 분양계약자체를 포기하는 조합원이 있을 듯 합니다. 위 조합원에 대해서도 현금청산을 하여야 하는지, 해야 한다면 조합이 유의해야 할 점이 있는지 알려 주세요.
A. 재개발사업은 조합원 강제가입주의를 취하고 있다. 따라서 추진위원회가 사업구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 내가 반대하더라도 나는 재개발조합의 조합원이 된다. 조합원을 선택할 수 있는 재건축사업과 다른 점이다.
그렇다면 재개발사업에서 조합원의 지위에서 탈퇴하는 방법은 없는 것일까. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르면 그 방법은 분양신청을 하지 않거나 할 수 없는 경우, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회하는 경우 및 관리처분계획에 따라 분양대상에 제외되는 경우뿐이며(분양계약을 하지 않은 경우를 현금청산의 사유로 규정하지 않고 있다), 조합원은 현금청산절차를 통해 재개발사업에서 이탈할 수 있다.
분양신청을 하였지만 분양계약을 하지 않은 조합원은 어떻게 될까. 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결은 “사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있고 이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 한다”고 판시하였다.
즉 조합 정관에 근거 규정이 있을 경우 조합은 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대해서도 현금청산을 할 의무가 있다. 이 경우 조합은 현금청산자가 재결신청을 청구하는지 확인하고 청구하였다면 지연가산금을 부담하지 않기 위해 관할 토지수용위원회에 재결신청을 언제까지 마쳐야 하는지를 반드시 체크해야 한다. 재결신청이 지연될 경우 그 지연된 기간에 대해서는 현금청산금의 연 15% 비율을 적용한 지연가산금을 부담하여야 하기 때문이다. 지연가산금은 사업비용 증가로 이어지고 궁극적으로는 조합원들이 부담하는 점에서 각별히 유의할 필요가 있다.
위 대법원 판례의 원심에서 인정된 사실관계 및 판단을 정리하면 다음과 같다.
관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일은 2010.9.15.이므로 원고에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날인 2010.9.16.이라고 할 것이고 따라서 피고는 원고에게 그로부터 150일 이내에 청산금을 지급해야 한다고 보아야 할 것인데(구 도시정비법에 따른 것으로 현재는 관리처분인가·고시일부터 90일 이내가 된다) 한편 앞서 본 바와 같이 피고는 2009.8.21. 원고를 현금청산대상자로 인정하고 협의기간을 2009.9.25.까지로 하여 보상협의통지를 하였으나 위 기간이 경과하도록 협의가 성립되지 않았고 원고는 그 전인 2008.12.4.에 이미 피고에게 재결의 신청을 할 것을 청구하였으므로 피고는 협의가 성립되지 아니한 것으로 확정된 위 협의기간 만료일 다음날(2009.9.26.)을 기준으로 그로부터 60일 이내인 2009.11.25.까지 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하는 것이다. 피고는 2009.12.18.에 이르러 재결을 신청하였으므로 위 경과한 기간에 대한 지연가산금으로서 2009.11.26.부터 2009.12.17. 22일에 대하여 지연가산금을 지급하여야 한다.
현금청산자는 재결신청 청구일을 기준으로부터 60일이 경과한 다음 날부터 지연가산금이 발생한다고 주장하였으나 법원은 위 주장을 이유 없다고 판단하였다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안