토지등소유자 수익 보장… 재건축부담금 등 파격 혜택까지

정부가 서울 등 주요 도심의 주택공급 확대를 위해 초강수 카드를 꺼내들었다. 기존 공공재개발·재건축에서 공공의 역할을 강화한 ‘공공 직접시행 정비사업’을 추진한다. 사업계획부터 착공·분양에 이르기까지 모든 과정을 공공이 책임지는 방식이다. 공공이 직접 정비사업을 시행하는 구역에 용적률 상향 등을 적용해 주택공급을 대폭 확대하겠다는 취지다. 공공 직접시행 정비사업을 유도하기 위해 ‘특혜’에 가까운 당근책도 마련했다. 공공 시행 시 조합원에 대한 재건축초과이익환수제와 재건축 2년 거주의무 등의 규제를 과감하게 해제했다. 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익도 보장한다. 정부는 공공 직접시행 정비사업을 통해 2025년까지 서울과 경기·인천, 지방광역시에 총 13만6,000호의 주택공급 부지를 확보하겠다는 계획이다.

▲재건축·재개발, 조합방식-공공정비사업-공공 직접시행 정비사업 중 선택 가능… 공공 직접시행, 관리처분계획 대신 현물선납 방식으로 진행=정부가 2·4 부동산 대책을 통해 ‘공공 직접시행 정비사업’이라는 새로운 사업방식을 내놨다. 이에 따라 일선 정비구역은 조합방식과 공공정비사업, 공공 직접시행 정비사업 등 선택권이 넓어지게 됐다.

이번에 발표된 공공 직접시행 정비사업의 핵심은 LH나 SH공사 등 공기업이 사업을 주도하는 대신 조합원에게 돌아가는 혜택을 키웠다는 점이다. 즉 기존 조합 방식은 조합이 사업을 추진하고 개발이익을 조합원이 나누는 방식이었다면, 공공 직접시행 정비사업은 LH·SH공사 등 공기업이 조합원에게 일정 수익을 확정한 상태에서 사업을 진행하는 구조다.

이에 따라 수익의 배분을 결정하는 방식도 기존 관리처분계획이 아닌 현물선납 후 우선공급권을 부여하는 방식으로 진행된다. 관리처분계획은 조합의 수입과 지출에 따라 비례율을 산정해 조합원의 분담금이나 환급금을 확정하는 방식이다. 따라서 사업이 마무리 단계에 들어서야 정확한 결과를 산출할 수 있다.

하지만 공공 직접시행 정비사업은 사업 초기에 조합원들의 수익을 확정하고, 사업추진 과정에서 발생하는 리스크에 대해서는 공기업이 책임지는 구조다. 이때 조합원의 수익은 기존 정비계획 상의 수익률 대비 10~30%p 추가될 것으로 추산하고 있다.

재건축의 경우 추가 혜택도 있다. 재건축 규제의 ‘끝판왕’으로 불리는 재건축초과이익환수제를 면제 받는데다, 재건축 조합원 2년 거주의무도 적용되지 않는다. 사실상 재건축 관련 규제를 모두 해제한 셈이다.

다만 공공 직접시행 정비사업이 조합원에게 무조건 유리하다고 보긴 힘들다. 공공 직접시행 정비사업은 도심지 내 주택공급을 확대하는 것이 목적이다. 정부는 사업성 제고를 위해 용도지역 1단계 종상향이나 법적상한용적률의 120% 상향을 적용한다는 방침이다. 따라서 동일 면적에서 공급되는 주택량이 늘어나는 만큼 주택의 가치는 떨어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

▲LH 아파트 아닌 주민이 시공브랜드 선택… 주민 2/3 동의 받아야 사업 확정=공공 직접시행 정비사업을 진행하기 위해서는 주민동의가 있어야 한다. 정부가 임의로 지정하거나, 주민이 신청한다고 무조건 시행되는 것은 아니라는 의미다.

우선 조합은 공기업컨설팅 결과를 토대로 1/2 이상의 동의를 받아야 공공 직접시행 정비사업을 신청할 수 있다. 공기업은 신청구역에 대한 사업 적정성 검토를 진행해 정비계획 변경을 신청하게 된다. 정비계획 변경 신청 후 조합이 1년 이내에 2/3 이상의 동의를 받으면 사업이 확정된다. 만약 2/3 이상의 동의를 받지 못한다면 공공 직접시행 정비사업 신청은 자동으로 취소된다.

공공 직접시행 정비사업이 확정되면 공기업은 단독 시행자가 되어 현물선납과 수용방식으로 부지확보에 나선다. 우선공급 희망자는 현물선납에 대한 약정을 체결하고, 미희망자의 경우 협의매수나 수용절차를 진행하게 된다.

부지확보 이후에는 토지등소유자가 희망하는 시공브랜드를 선정해 공공시행자에게 통지하면 해당 건설사가 공사를 진행하게 된다. 정부는 설계나 마감재 등도 토지등소유자의 의견을 반영해 사업을 추진한다는 방침이다.

더불어 공공 직접시행 정비사업의 경우 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 진행하기 때문에 사업기간을 단축시킬 수 있다는 것이 정부의 설명이다. 다만 대책발표일 이후 부동산을 취득하는 경우 아파트 우선공급권이 부여되지 않고, 현금청산 대상이 된다. 또 특수상황 토지주나 세입자, 영세상인 등에 대한 지원은 도심 공공주택 복합사업을 통해 제시한 가용수단을 활용한다는 방침이다.

심민규 기자 smk@arunews.com